Офисният пазар в София продължава да показва устойчивост въпреки променената среда след пандемията. Свободните площи в края на първото полугодие са около 11.6%, като изменението спрямо предходния период е минимално.

Това показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton за първото полугодие на 2026 г. Според експертите пазарът вече излиза от периода на несигурност и навлиза във фаза, в която компаниите по-скоро оптимизират своите стратегии за използване на офисите, отколкото масово да се отказват от тях.

„Със сигурност виждаме стабилност на пазара. Наблюдаваме това вече последните три месеца, както и през първата половина на годината. Това е много добър сигнал и ще следим как ще се развива тенденцията през втората половина на годината“, коментират от компанията.

Свободните площи остават под контрол, наемите се задържат

Според експертите това не е достатъчно, за да се говори за нова тенденция на влошаване. По-скоро пазарът намира нов баланс след няколко години, в които компаниите преструктурираха своите офис нужди.

Наемните нива също остават стабилни. За първокласни офис площи в София офертните нива се движат около 14–18 евро на кв. м извън централната градска част, докато най-добрите локации в центъра достигат около 20–21 евро на кв. м.

„Центърът на София продължава да бъде ограничен откъм предлагане на качествени офис площи. Там няма изобилие от свободни пространства, което поддържа по-високите нива“, посочват от компанията.

Второто полугодие носи най-голям обем нови офиси от години

Въпреки умереното начало на годината, 2026 г. се очертава като силна година по отношение на новото предлагане. Очаква се през второто полугодие на пазара да излязат около 85 хил. кв. м нови офис площи – най-високият обем за последните четири години.

Сред проектите, които се очаква да бъдат завършени, са някои от големите офисни сгради в София, включително офисната част на Sky Fort, проекти по бул. „Тодор Александров“, M Tower, както и други големи комплекси.

За сравнение, през 2025 г. новозавършените офис площи са били едва около 27 хил. кв. м. В предходните години обемът също остава значително по-нисък – между 14 хил. и 58 хил. кв. м годишно.

Последният голям пик на ново предлагане е бил през 2021 г., когато на пазара са излезли над 155 хил. кв. м офиси. Тогава това е било резултат от строителната активност, започнала по време на силния период за офисния сектор през 2018–2019 г.

Компаниите все по-често остават в съществуващите офиси

Данните за търсенето показват промяна в поведението на наемателите. Делът на подновените договори се увеличава – от около 40% през първата половина на 2025 г. до 51% през първата половина на 2026 г.

Това показва, че много компании предпочитат да останат в настоящите си офиси, след като вече са инвестирали в тяхното обновяване, реконструкция и адаптиране към новия модел на работа.

„Много компании направиха сериозни инвестиции в офисните си пространства през последните години. Те подобриха средата и затова в момента голяма част от тях продължават да използват същите локации“, посочват консултантите.

За сметка на това намалява делът на компаниите, които се местят или разширяват. Причината е, че много организации вече са оптимизирали площите си след 2020 г.

IT секторът остава най-големият двигател на търсенето

Технологичните компании продължават да бъдат най-голямата група наематели на офис площи, въпреки че активността им е по-ниска спрямо предходните години.

Около 40% от наетите площи през първата половина на годината са свързани с IT компании. Следват професионалните услуги с около 7%, индустриалният сектор с около 5%, а останалите отрасли формират приблизително една трета от търсенето.

Според анализаторите това показва, че офисният пазар вече не зависи от един конкретен сектор, а интересът е разпределен между различни индустрии.

Големите сделки се забавят, но пазарът остава активен

Една от особеностите на първата половина на 2026 г. е липсата на големи сделки за над 5000 кв. м.

За сравнение, през същия период година по-рано такива сделки са представлявали между 12% и 25% от общия обем наетите площи. Част от големите компании вече са приключили своите премествания или подновявания, а друга причина е намаляването на броя на организациите, които използват много големи офис площи.

Това води до спад на средния размер на сделките – от над 1000 кв. м през предходни периоди до около 630 кв. м през първата половина на 2026 г.

Въпреки това експертите не виждат това като негативен сигнал. Според тях пазарът просто преминава към по-фрагментирано търсене, при което компаниите оптимизират пространствата си спрямо реалните нужди.

Офисите остават най-интересният сегмент за инвеститорите

На инвестиционния пазар офисните имоти продължават да бъдат най-активният сегмент. Макар първата половина на годината да отчита спад спрямо втората половина на 2025 г., очакванията са годишният обем сделки да достигне или дори да надмине нивата от миналата година.

Причината е, че две големи сделки – за офисната сграда Tower A и търговския център Galleria Burgas – не са включени в статистиката за първото полугодие.

Освен това интересът към офисни активи остава силен както от местни, така и от международни инвеститори.

„Българският капитал продължава да доминира, което не е изненада. Местните инвеститори познават пазара и неговите особености. Фактът, че чуждестранни компании разширяват присъствието си, също е сигнал за доверие към развитието на икономиката и пазара“, коментират експертите.

Чуждестранните инвеститори имат около 30% дял от инвестиционнния обем в първата половина на 2026 година, но все още пазарът е движен от българските инвеститори. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !