Офисните пазари в Югоизточна Европа (SEE) навлязоха в 2026 г. със стабилни показатели, подкрепени от ниските нива на вакантност в повечето столици от региона, ограниченото предлагане на висококачествени офиси и силния интерес от страна на наемателите към първокласни и устойчиви работни пространства.

Това сочат най-новите данни на глобалната компания в сферата на консултантските услуги и инвестициите в недвижими имоти CBRE. Според резултатите за първото тримесечие на 2026 г., общата картина за региона остава балансирана, въпреки че обемът на новите проекти варира в отделните пазари. Все по-често наемателите поставят акцент върху характеристиките на сградите, локацията и ESG стандартите при вземането на решения за сключване на договор.

Резултатът е нарастваща разлика между представянето на съвременните офиси от висок клас и по-стария, по-слабо конкурентен сграден фонд.

Процентът на свободни площи в Югоизточна Европа

Процентът на свободни площи при офисните пазари в Югоизточна Европа остава нисък в исторически план, което отразява устойчивата привлекателност на региона за наемателите въпреки несигурната макроикономическа среда. Загреб и Любляна продължават да се нареждат сред пазарите с най-ограничено предлагане, като нивата на незаети площи са съответно около 2% и 3%, докато вакантността в Белград достига 4.4%.

В София, макар общото ниво да остава по-високо спрямо средното за региона – малко под 12%, тенденцията продължава да бъде низходяща. В редица ключови бизнес зони делът на незаетите офис площи вече е под 10%, което ясно подчертава разликата между сградите от най-висок клас и по-малко конкурентните активи. В регионален мащаб ограниченото предлагане на съвременни, добре позиционирани офис сгради продължава да стеснява избора на наемателите и да поддържа пазарни условия, благоприятни за наемодателите.

Любляна: Новото предлагане се усвоява уверено от пазара

От началото на 2026 г. най-активната столица в региона е Любляна, където пазарът успешно абсорбира значителен обем нови офис площи без видим натиск върху нивата на вакантност, давайки ясен сигнал за силно търсене.

През първото тримесечие на 2026 г. два мащабни проекта добавиха около 46 000 кв. м модерни офис площи към общия пазарен размер. Въпреки това вакантността остана ниска, достигайки около 3%. Това от своя страна оказа допълнителен възходящ натиск върху наемните нива. Представянето на сегмента подчертава дълбочината и стабилността на търсенето от страна на наемателите в словенската столица и потвърждава, че добре проектираните и устойчиви сгради могат да бъдат успешно реализирани дори в периоди на по-интензивно ново строителство. Същевременно това затвърждава аргументите в полза на по-нататъшно и внимателно планирано развитие.

„В пазарите по Адриатическото крайбрежие продължаваме да наблюдаваме висока увереност от страна на наемателите, подкрепена от солидни фундаментални показатели на търсенето. Способността на Любляна да абсорбира значителни обеми нови офис площи без напрежение върху пазара показва силното търсене на модерни и устойчиви пространства, както и дългосрочната устойчивост в Югоизточна Европа“, коментира Иван Стойчич, ръководител отдел „Офис наеми“ за Адриатическия регион, CBRE SEE.

Очакванията за новите проекти на пазара

Перспективите за ново строителство на офисния пазар в Югоизточна Европа остават активни. В Белград се наблюдава временно забавяне на дял завършени проекти след силната експанзия през 2025 г. Очаква се тази тенденция да се обърне и новото предлагане отново да се ускори в периода от 2027–2028 г. нататък. В момента в сръбската столица се изграждат над 180 000 кв. м офис площи, планирани за завършване в рамките на следващите три години.

Загреб разполага със солиден обем от проекти в развитие, съсредоточени основно в централната бизнес зона (CBD), като през 2026 г. и 2027 г. се очаква осезаемо увеличение на новите проекти на пазара. До края на 2026 г. в хърватската столица се предвижда въвеждането в експлоатация на около 30 600 кв. м нови офис площи, а през 2027 г. - на малко по-голям обем.

„Тази нова вълна от предлагане се очаква да ускори релокациите на компании и да привлече по-големи международни наематели към Загреб. В същото време при исторически ниски нива на вакантност и повишени строителни разходи както инвеститорите, така и наемателите продължават да са изправени пред натиск върху наемите и разходите за довършителни работи. С навлизането на нови площи на пазара е вероятно да се наблюдава ръст както на наемите, така и на вакантността, което ще доведе до по-балансирана среда“, коментира Едмунд Крзнарич, ръководител отдел „Офис наеми“ за Хърватия, CBRE SEE.

Любляна е сред столиците, ориентирани към продължаващо разширяване през следващите две години, подкрепена от няколко проекта със среден и голям мащаб. След две завършени сгради до края на първото тримесечие, словенската столица се очаква да добави около 12 500 кв. м нови офис площи до края на настоящата година. В допълнение приблизително 55 000 кв. м са планирани за завършване до 2027 г.

София поддържа един от най-значителните портфейли от проекти в развитие в региона, с около 150 000 кв. м нови офис площи, очаквани до края на 2026 г., както и допълнителни обеми в процес на строителство. По-голямата част от предстоящото предлагане обаче ще бъде концентрирана извън централната бизнес зона поради ограниченията в наличието на терени в посочените градски части.

Въпреки това новите площи навлизат на пазара поетапно, което ограничава риска от свръхпредлагане в сегмента на офисите от най-висок клас. Този премерен темп на развитие остава в общи линии в синхрон с търсенето от страна на наемателите и допринася за стабилността на пазара и устойчивото представяне на наемните нива в ключовите локации.

Продължаващ възходящ натиск върху наемите

Наемите за офиси от най-висок клас в Югоизточна Европа продължават да се движат във възходяща посока, подкрепени от комбинация от ограничено предлагане и устойчиво търсене на първокачествени активи. В редица пазари вече е отчетен допълнителен ръст на наемните нива, докато в други възходящият натиск остава ясно забележим на фона на засилващата се конкуренция за висококачествени офис пространства.

Към момента прайм офис наемите възлизат на 20.5 евро на кв. м в Любляна, 20 евро в София, 18.5 евро в Белград и 18.0 евро в Загреб, като се очаква допълнително повишение особено при централно позиционирани сгради, отговарящи на съвременните изисквания на наемателите и ESG стандартите.

Макар че и вторичните офис активи отчитат ръст на наемите, увеличенията там остават по-умерени, което подчертава нарастващата разлика в представянето между офисите от най-висок клас и по-нискокачествения сграден фонд. Тази дивергенция потвърждава, че стандартът за качество се е превърнал в ключов фактор за наемната динамика на офисните пазари в Югоизточна Европа.

Устойчивостта като задължителен елемент

Това, което първоначално се схващаше като предпочитание, днес се е превърнало в дълбоко структурно изискване на офисните пазари в Югоизточна Европа, като ориентацията към качество е трайно залегнала в процеса на вземане на решения от страна на наемателите. Устойчивостта, съответствието с ESG стандартите и модерният дизайн, ориентиран към потребителите, вече представляват базови изисквания, а не конкурентно предимство.

Наемателите в рамките на всички пазари в региона все по-често поставят акцент върху сертифицирани, енергийно ефективни сгради, гъвкави разпределения, подкрепящи хибридни модели на работа, както и локации с добра свързаност и богата среда от удобства за служителите. В резултат търсенето продължава да се поляризира. По-старите сгради, които не отговарят на съвременните технически и устойчиви стандарти, се сблъскват с нарастваща вакантност и натиск при отдаването под наем, докато устойчивите офиси клас А последователно се представят по-добре, постигайки по-висока заетост и по-силен ръст на наемите.

„В Югоизточна Европа ориентацията към по-висококачествени офис площи все по-ясно оформя пазарната динамика. В София например наблюдаваме как наемателите преминават от сгради клас B към сгради клас A, което подкрепя ръста на наемите и ускорява моралното остаряване на по-неактуалния сграден фонд. Устойчивостта и представянето на сградите вече са ключови фактори за дългосрочната конкурентоспособност“, коментира Христо Каракостов, ръководител отдел „Офис наеми“ за България, CBRE SEE.

Динамика и пазарна зрялост

Наред с динамиката на вакантността и наемните нива, редица структурни тенденции продължават да оформят офисните пазари в региона. Активността по наемане остава доминирана от подновявания на договори и оптимизация на заетите площи, особено на по-зрелите пазари, което отразява предпазлив и насочен към ефективност подход от страна на наемателите.

В същото време разширяването на заетите пространства става все по-селективно и се води основно от корпоративни компании, технологичния сектор и професионалните услуги. Централните бизнес райони (CBD) продължават да бъдат основен двигател на наемното търсене, макар че добре свързаните децентрализирани бизнес зони набират популярност като алтернатива, предлагаща по-голяма гъвкавост и по-добро съотношение между цена и стойност. Тази тенденция се засилва допълнително от нарастващото използване на гъвкави и хибридни офис решения, особено на по-големите пазари като Белград и София.

В своята цялост тези процеси очертават все по-зрели офисни пазари в рамките на Югоизточна Европа, оформени и трасформиращи се в съответствие с изискванията на наемателите.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !