След период на изчакване и колебание българският пазар на бизнес имоти излезе от 2025 г. в по-добра форма, отколкото мнозина очакваха. Влизането ни в Шенген, стабилната макрорамка, ограниченото ново предлагане и дълго отлаганите инвестиционни решения доведоха до една от най-силните години за последните пет. Общият обем на инвестиционните сделки надхвърли 360 млн. евро. Най-активен сегмент остава офисният. 

Пазарът остава доминиран от български капитали, но интересът отвън отново се засилва.

„Ако разгледаме сектор по сектор случващото се на пазара, в инвестиционния сегмент наблюдаваме стабилизиране на доходността. За разлика от предходната година, когато имаше повече сделки, насочени към придобивания за собствени нужди, сега виждаме по-ясно изразена инвестиционна логика и търсене на доходност“, каза Верка Петкова-Шекерова, кънтри мениджър за България на CBRE. 

Данни: CBRE
Данни: CBRE

Офисите – гръбнакът на инвестиционната активност

Офис сегментът отново e най-активният, особено в София.

Петкова-Шекерова очерта няколко сделки от изминалата година като особено знакови за бизнес пазара на офиси: придобиването на „България Офис Център“ от БОРИКА, придобиването на нов бизнес център от "Пощенска банка", както и типичната инвестицоонна сделка за FairPlay Business Hub. 

Според днаните на компанията през 2025 г. в експлоатация влизат малко над 30 000 кв.м нови офис площи – ръст от около 1% на годишна база. Общият обем на спекулативните офис площи в София достигна 1.886 млн. кв.м, като над 400 000 кв.м са в процес на строителство. До края на 2026 г. се очаква на пазара да бъдат добавени още около 150 000 кв.м.

Сред проектите в строеж са Expo Forest Park, Skyport, Avalan и Aya Business Center.

Пазарните показатели остават стабилни:

Наеми за клас А: около 17.5 евро/кв.м на месец, нарастващи до 19%

Клас Б: 10–12 евро/кв.м

Доходност: около 7.5%

Свободни площи: 12–13% средно, под 9% в централния бизнес район

Данните на компанията за региона показват цени на наеми за офис площи - Румъния - 22%, Сърбия - 18 евро, Хърватия - 17 евро, Унгария - 25.25 евро и Словакия - 20.50 евро. 

Търсенето остава активно, но с променен профил – компаниите търсят устойчиви, енергийно ефективни и гъвкави пространства. Хибридният модел продължава да доминира, а се забелязва и засилен интерес към по-дългосрочни договори (пет и повече години), макар това все още да не е устойчива тенденция.

Търговските площи: ритейл парковете водят

При търговските имоти 2025 г. също донесе стабилност. Завършени са около 49 000 кв.м нови площи, основно в сегмента на ритейл парковете.

В София общият обем на шопинг центровете достига 396 000 кв.м, а в страната се развиват ритейл паркове с общ обем около 190 000 кв.м. Сред по-значимите проекти са Sofia Outlet Village, Holiday Park Vitosha и Burgas Retail Park.

Петкова-Шекерова каза, че компанията отбелязва много добри транзакции и в търговските площи (молове) като посочи сделката за Мол Пловдив през изминалата година и смяната на собствеността на "Парк Център София" в края на 2024 г.

Данни: CBRE
Данни: CBRE

Пазарни параметри:

Шопинг центрове: 22–26 евро/кв.м

Ритейл паркове: 10–13 евро/кв.м

Доходност: 8% при моловете и 7.5% при ритейл парковете

Докато моловете залагат на ребрандиране и подобряване на преживяването, ритейл парковете печелят с по-ниски разходи и удобна локация. Веселина Спасова, специалист "Пазарни проучвания" в CBRE каза, че очаква предлагането да нарасне с около 20% в рамките на година.

Навлизането на нови международни марки остава ограничено, но пазарът очаква раздвижване в следващите 12–18 месеца, включително развитие на монобранд концепции.

Индустриални и логистични площи: спекулативното строителство се завръща

След години на предпазливост, 2025 г. отбеляза завръщане на спекулативното строителство (без предварително осигурен наемател или купувач) в индустриалния сегмент. В София и района бяха завършени около 52 000 кв.м нови площи, а още 109 000 кв.м са в строеж.

Общият обем на спекулативните индустриални площи в столицата достигна 901 000 кв.м.

Прайм наемите се стабилизират около 5.75 евро/кв.м, а интересът остава концентриран около София и Пловдив – двата основни индустриални хъба.

Ако направим сравннеие с цените в останалите държавите в региона то те биха били: Румъния - 4.75 евро, Сърбия - 4.75 евро, Хърватия -6.50 евро, Унгария - 5.70 евро, Словакия - 5.80 евро. 

Освен големи логистични центрове, се появява и нишов сегмент – по-малки индустриални единици, предназначени както за наем, така и за продажба. Това отразява диверсификацията на производствените компании и по-гъвкавите им бизнес модели.

Данни: CBRE
Данни: CBRE

Какво следва през 2026 г.

Очакванията са инвестиционният обем през 2026 г. да достигне или дори да надмине нивата от 2025 г. Доходността ще остане под наблюдение, особено на фона на глобалната геополитическа несигурност и динамиката на финансовите пазари.

Пазарът влиза в новия цикъл с умерен оптимизъм. Приемането на еврото и по-дълбоката интеграция в европейските структури се разглеждат като стратегически катализатор за капиталовите потоци според Веселина Спасова. Въпреки вътрешнополитическите предизвикателства и външните рискове, секторът демонстрира устойчивост.

Българският пазар на бизнес имоти не е в еуфория. Но вече не е и в изчакване. А това, за инвеститорите, често е най-здравословната позиция.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google