Броят на сделките намалява от 94 хил. през 2024 г. до 92 хил. през 2025 г., а срокът за продажба на апартамент в София се увеличава почти двойно. Най-ликвидни остават по-малките жилища под 200 хил. евро, докато покупките „на зелено“ стават по-рискови.

Имотният пазар в България навлиза в по-бавна фаза, в която купувачите разполагат с повече време за избор, а продавачите трябва да съобразяват очакванията си с реалното търсене. През 2024 г. са реализирани около 94 хил. сделки с имоти, а през 2025 г. броят им намалява до приблизително 92 хил. По данни и оценки на инвеститора Иво Димовски, в предаването „Квадратни метри“, промяната се вижда и в сроковете за продажба, и в поведението на купувачите.

Ако преди жилище в София на цена между 150 хил. и 250 хил. евро е можело да намери купувач за 30–40 дни, сега процесът може да продължи 60–70 дни. Това не означава, че пазарът е спрял, а че все по-голямо значение имат реалистичната цена, локацията и качествата на конкретния имот.

„Охлаждането“ се усеща най-вече при жилищата, чиято цена надхвърля готовността на купувачите да платят. При тях продажбата може да се проточи с месеци, докато добре позиционираните имоти продължават да намират интерес.

Отстъпките започват от надценените имоти

По-големите отстъпки не са непременно знак за общ спад на цените. Според Димовски те се срещат основно при имоти, които първоначално са обявени на прекалено висока цена. Когато офертата е съобразена с пазара, пространството за договаряне е по-малко и може да бъде около 5%.

Това поставя продавачите пред необходимостта да преценяват по-внимателно началната цена. Продължителното задържане на висока оферта не гарантира по-добра сделка, а може да отложи продажбата и в крайна сметка да наложи по-съществена корекция.

За купувачите по-дългият период за вземане на решение създава повече възможности да сравняват различни имоти и да преговарят. Това обаче не означава, че всяко жилище може да бъде купено с голяма отстъпка. При качествените имоти на добри локации конкуренцията може да остане сериозна.

Жилищата под 200 хил. евро остават най-ликвидни

По-малките жилища на цени под 200 хил. евро продължават да привличат интерес, посочва Димовски. Сред търсените имоти са студиата и малките двустайни апартаменти с площ до около 50–55 кв. м.

В София сред районите, които той откроява, са „Овча купел“, „Младост“, „Дружба 2“, „Кръстова вада“ и „Малинова долина“. При последния квартал обаче трябва да се отчита и конкуренцията между многото нови жилища.

Търсенето на по-малки апартаменти е свързано и с общия бюджет на купувачите. Когато крайната цена е водещ фактор, компактното жилище може да се окаже по-достъпно както за хора, които купуват за собствено ползване, така и за инвеститори, търсещи имот за отдаване под наем.

Ликвидността обаче не зависи само от квадратурата. Значение имат още транспортът, инфраструктурата, качеството на сградата, разпределението и цената спрямо конкурентните оферти в района.

Покупките „на зелено“ вече изискват по-внимателна сметка

Инвестициите в имоти преди завършването на строителството губят част от привлекателността си, смята Димовски. Сред причините са поскъпването на строителството, по-малката разлика между цената на жилището в строеж и тази на готов имот, както и рискът от забавяне или проблеми при реализацията на проекта.

В подобна ситуация потенциалната печалба от препродажба може да се окаже недостатъчна, за да компенсира риска. Купувачът трябва да прецени не само договорената цена, но и етапа на строителство, финансовото състояние на инвеститора, сроковете за завършване и допълнителните разходи до въвеждането на имота в експлоатация. Димовски оценява, че в момента само около 3 от 10 проекта дават добър резултат за инвеститорите, докато в предишен период съотношението е било приблизително 9 от 10. 

Обзавеждането може да добави стойност, но не при всеки имот

Ремонтираните и обзаведени жилища могат да постигнат по-добра цена, като според Димовски разликата може да достигне 5–15 хил. евро. Размерът ѝ зависи от качеството на изпълнението, вложените материали, функционалността и търсенето в конкретния район.

Това не означава, че всяка инвестиция в ремонт ще се възстанови при продажбата. Скъпото обзавеждане, направено според личния вкус на собственика, не винаги има същата стойност за следващия купувач. По-важни могат да се окажат практичното разпределение, състоянието на инсталациите и готовността на жилището за нанасяне.

При инвестиционните имоти сметката трябва да включва не само разходите за придобиване, но и ремонта, обзавеждането, времето без наемател и евентуалните бъдещи разходи за поддръжка.

Партерът и северното изложение не са задължително недостатък

Някои характеристики, които традиционно се възприемат като минус, могат да имат предимства за определени купувачи. Партерните жилища в по-стари сгради например може да се предлагат на цена с около 10–15% под тази на сходни апартаменти на по-висок етаж, посочва Димовски.

Подобен имот може да бъде удобен за възрастни хора или за купувачи, които искат да избегнат ежедневното използване на стълби. Преди покупка обаче трябва внимателно да се проверят хидроизолацията, следите от влага, състоянието на мазетата и общите части.

Северното изложение също не е непременно недостатък във всяка ситуация. При по-горещи лета жилището може да се нагрява по-малко от апартамент със силно южно изложение. Това обаче не отменя необходимостта да се преценят естествената светлина, отоплението и конкретните особености на сградата.

Изводът е, че оценката на имота трябва да се прави според неговите реални характеристики и нуждите на купувача, а не единствено по общоприети представи за „добър“ или „лош“ етаж и изложение.

Германия също усеща промяната във финансирането

Пазарът в Германия показва колко силно условията по кредитите могат да променят възможностите за покупка. По наблюденията на Димовски, преди години ипотечните лихви са били около 1.6%, като негови познати са имали дори оферти от 0.6%. Сега той посочва нива от около 4–4.5%.

По-високата лихва увеличава общата цена на кредита и намалява бюджета, който домакинствата могат да отделят за покупка. Така дори когато цената на жилището не се променя, месечната вноска може да се окаже значително по-висока.

Като ориентир за пазара в Германия Димовски посочва нови двустайни апартаменти в Аугсбург на цени между 250 хил. и 300 хил. евро. Тези стойности са негови наблюдения и не бива да се приемат като представителни за целия германски пазар.

Дубай: устойчивостта на отделните райони не е гаранция за целия пазар

В разговора Димовски коментира и пазара в Дубай, където според неговите наблюдения цените в някои престижни райони са останали стабилни въпреки напрежението около конфликта с Иран. Той посочва диапазон от 300 хил. до 500 хил. евро за имоти в райони като "Даунтаун", "Марина" и "Бизнес бей". 

Тези наблюдения не са достатъчни, за да се направи извод за движението на цените в целия Дубай. Различните сегменти могат да реагират по различен начин според типа имот, локацията, търсенето и условията за финансиране.

За инвеститора ключовият въпрос остава каква е реалната възможност за препродажба или отдаване под наем, а не само дали цените в определен район изглеждат устойчиви в краткосрочен план.

Пазарът се забавя, но това не означава, че всички имоти поевтиняват

По-дългите срокове за продажба и по-внимателното поведение на купувачите показват промяна в динамиката на имотния пазар. Но от броя на сделките и времето за продажба не може автоматично да се заключи, че цените на всички жилища ще тръгнат надолу.

Разликите между отделните имоти остават съществени. Жилище на реалистична цена, с добро разпределение и удобна локация може да запази ликвидността си, докато надценен апартамент или имот в район с голямо предлагане може да се продава значително по-дълго.

Затова при покупка или инвестиция трябва да се оценяват едновременно цената, финансирането, разходите за довършване и поддръжка, потенциалният наем и възможността за излизане от инвестицията. В по-бавен пазар добрата сделка не е непременно тази с най-ниската цена, а тази, при която рискът и очакваната доходност са реалистично съпоставени.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google