Жилищният пазар в България продължава своя преход към по-балансирана среда, но без да се стига до спад в цените, сочат данни на „АДРЕС Недвижими имоти“ за третото тримесечие на 2026 г. По-ниската активност е съпроводена от все по-осезаема промяна в поведението на участниците – купувачите сравняват повече и преговарят по-активно, а при продавачите мотивацията за сделка все по-ясно определя готовността за ценови компромис.

Собствениците, които искат да реализират продажба, са по-отворени към договаряне, докато тези без непосредствена необходимост от продажбата по-често предпочитат да изчакат. В резултат делът на сделките с отстъпка нараства във всички наблюдавани големи градове.

„В началото на годината очакванията за пазара бяха крайни – говореше се за рязък спад на активността, понижение на цените и сериозно сътресение, каквото ние не очаквахме. Девет месеца по-късно виждаме различна картина – пазарът се успокоява, цените на повечето жилища остават над миналогодишните нива, а реалната жилищна нужда продължава да поддържа търсенето“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „АДРЕС Недвижими имоти“.

Според нея съществената промяна е в поведението – купувачите са по-взискателни, а продавачите без спешна нужда от сделка са по-склонни да изчакат.

Ръст на сделките с отстъпка

Една от най-ясните промени през третото тримесечие е значително по-големият дял на сделките с отстъпка спрямо година по-рано. Тенденцията е видима и в четирите големи града, макар размерът на договорения компромис да се развива различно.

Пловдив: Делът на сделките с отстъпка достига 60% (спрямо 42% година по-рано).
Варна: Нарастване от 48% на 59%.
София: Увеличение от 38% на 55%.
Бургас: Ръст от 36% на 45%.

В София се променя и мащабът на договарянето – отстъпките над 10 000 евро вече не са рядкост, но най-висок остава делът на тези около 5 000 евро. Във Варна също намалява делът на най-малките отстъпки за сметка на тези над 5000 евро.

„По-големият дял на сделките с отстъпка не означава автоматично спад на пазара. Това, което виждаме, е завръщане към равнопоставените преговори между двете страни. Офертната цена все по-често е отправна точка за разговор“, пояснява Гергана Тенекеджиева.

Динамика на цените в големите градове

Въпреки по-внимателното поведение на купувачите, цените на най-търсените жилища не бележат спад. Данните на годишна база показват, че цените на квадратен метър при двустайните и тристайните жилища остават над нивата от третото тримесечие на 2025 г.

В София двустайните жилища поскъпват с 3% (до 2623 евро/кв. м), а тристайните – с 9% (до 2772 евро/кв. м). Във Варна ръстът е значително по-осезаем – 22% при двустайните (до 2196 евро/кв. м) и 15% при тристайните (до 2085 евро/кв. м).

В Пловдив се отчита най-високото увеличение при двустайните жилища – 23% на годишна база (до 1772 евро/кв. м), докато при тристайните ръстът е 6% (до 1569 евро/кв. м). В Бургас изменението е по-умерено – 8% при двустайните (до 1665 евро/кв. м) и 7% при тристайните (до 1663 евро/кв. м).

Пазарна активност и предпочитани имоти

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от реализираните сделки, като общият им дял достига 83% в Пловдив, 80% в София, 74% в Бургас и 73% във Варна.

В София и Варна расте делът на по-големите имоти. В столицата многостайните жилища и къщите удвояват присъствието си до 8%, а във Варна къщите достигат 16% от сделките.

Различна е динамиката при времето за търсене. В София средният период за покупка намалява от 70 на 53 дни, докато в Пловдив се увеличава от 31 на 52 дни, а в Бургас – от 36 на 68 дни.

Цени по квартали в София

Движението на цените в столицата става все по-диференцирано по райони.

Най-силен ръст се отчита в „Малинова долина“ (+11%), „Надежда“ (+7%) и „Овча купел“ (+7%).
Умерено увеличение има в „Манастирски ливади – Изток“ (+4%).
Спад се наблюдава в Центъра (-4%) и „Дружба“ (-8%).

Интересен е случаят с „Манастирски ливади – Изток“, където средната цена на квадратен метър се увеличава, докато средната стойност на продадения имот намалява, което показва търсене на по-малки жилища в района.

Ново срещу старо строителство

Вторичният пазар взима превес в големите градове, като делът му достига 93% във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София. Бургас се отличава, като остава градът с най-висок дял на сделки с ново строителство (18%).

„Последните месеци показват колко бързо могат да се променят нагласите. След еуфоричната 2025 г., днес и двете страни имат повече основания да преценяват внимателно следващия си ход“, обобщава Гергана Тенекеджиева.

Настоящата пазарна ситуация поставя все по-голям акцент върху реалната мотивация за сделка, като купувачите със собствен капитал разполагат с повече свобода да изчакват.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google