Цели 54% от продавачите на имоти през последните 6 месеца са направили отстъпка от офертната цена в рамките на 2 до 10%.  Данните са от Националното проучване за нагласи и очаквания на купувачите към пазара на ново строителство, реализирано за поредна година от АДРЕС.

Проучването твърди, че занапред не се очаква обрат в тенденцията. Балансирането, в което пазарът навлезе тази година, е здравословна фаза, а не пауза. Активността ще остане стабилна, а изборът между ново и готово строителство ще продължи да се определя от конкретните параметри и функционалност на имота.

Купувачите вече разполагат с повече време за вземане на решение – средният срок е между 6 и 12 месеца. Сделките, сключени под еуфория, са изключение. Компромисът също се превръща в част от процеса.

Пазарът на имоти в България навлиза в нова фаза на развитие, в която изборът между ново и старо строителство вече се определя от конкретните параметри на имота и условията за качествен живот, които той предлага. Тази промяна е резултат от значителния спад на инвестиционно-спекулативния елемент на пазара, което води и до трансформация в профила на купувача. Днес той е съставен почти изцяло от хора с реална жилищна нужда.

Промяна в профила на купувача и пазарните нагласи

Доскоро новото строителство привличаше както купувачи с реална жилищна нужда, така и инвеститори, които придобиваха имоти с цел бърза препродажба. Тази активност обаче намалява чувствително. В сравнение с 2025 г., покупките на имоти с инвестиционна цел спадат с 6 процентни пункта до 22%. Още по-драстичен е сривът при сделките с цел препродажба на по-висока цена – от 33% на едва 8% от всички инвестиционни покупки.

В момента на пазара доминират купувачи, търсещи имот за собствено ползване. Техният дял вече формира 78% от общия обем, което потвърждава, че реалната нужда от жилище се запазва. Промяната е структурна, а не сезонна – тя засяга характера на търсенето, а не обема му в конкретен месец.

Ново и старо строителство: Избор при равни условия

Освободено от силния инвестиционен елемент, новото строителство престава да бъде разглеждано като отделна пазарна категория и се позиционира редом до готовите жилища. Делът на купувачите без предварителни нагласи към типа строителство расте от 51% през 2025 г. на 65% през 2026 г. Тези клиенти сравняват всички оферти по ключови критерии като квадратура, функционалност и условия за качествен градски живот, без значение дали имотът е напълно завършен или в напреднал етап на изграждане.

Отправна точка за търсенето все по-често е конкретен квартал или район – това е основен параметър за 36% от купувачите. В рамките на избраната локация те разглеждат цялото налично предлагане, а финалното решение се формира на база съотношението цена–имот–среда.

Изискванията на купувачите стават все по-практични:

  • 55% настояват за дневна с площ над 30 кв.м.
  • 53% търсят спалня, по-голяма от 15 кв.м.
  • Наличието на допълнителна баня, складово помещение и опция за Smart Home система вече оказват осезаемо влияние при избора.

Достъпното финансиране остава важен фактор, като ипотечното кредитиране продължава да предлага лихви на рекордно ниски нива, което улеснява финализирането на сделките.

Пазарът навлиза във фаза на баланс

Активните купувачи в момента са с около 24% по-малко спрямо същия период на миналата година. Този спад обаче е в синхрон с промяната в профила на търсещите, а не е сигнал за намаляла реална нужда от жилище. По-спокойното темпо е отражение на по-дълбока пазарна промяна – когато купувачите спрат да бързат, те започват да сравняват обективно.

„След години на бум, през 2026 г. пазарът навлезе във фаза на балансиране – това е единственият здравословен развой след толкова активен период“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“.

Според нея темпът на растеж се забавя, но цените не тръгват надолу. По-ниският обем сделки е следствие от отпадането на спекулативната активност, а не от отслабващо търсене.

Цените продължават да растат, но значително по-бавно. Спрямо второто тримесечие на 2025 г. средните цени в София при двустайните жилища се повишават с 8%, а при тристайните – със 17%. Тези два типа имоти формират 80% от всички сделки.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !