Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-различна фаза: броят на сделките намалява, но цените продължават да растат.

Купувачите стават по-взискателни, а разликата между отделните райони и ценовите сегменти се задълбочава.

Малките жилища с бюджет до 200 хил. евро остават най-ликвидни, докато при по-скъпите имоти продажбата може да отнеме до шест месеца.

Жилищният пазар в София все по-ясно се разделя на два сегмента. Малките апартаменти с обща цена между 150 хил. и 200 хил. евро се реализират значително по-бързо заради силното търсене и ограничения брой подобни предложения.

При имотите с по-висока стойност обаче продавачите вече трябва да разполагат с повече търпение, а понякога и с готовност да намалят цената с 5 до 10%.

Това очертават наблюденията на Ирена Перфанова и Добромир Ганев, дългогодишни експерти в сектора на недвижимите имоти, в разговор за предаването „Квадратни метри“ на Дарик радио.

При по-достъпните жилища конкуренцията между купувачите е по-сериозна, а в определени случаи цените надхвърлят 3000 евро на кв. м дори в квартали, в които подобни стойности не са били очаквани. Причината според експертите е съчетанието между ограничено предлагане, сравнително достъпна обща цена и възможността имотът да бъде реализиран бързо.

При по-високите бюджети картината е различна. Един апартамент може да остане на пазара пет-шест месеца, а офертната му цена невинаги отговаря на готовността на купувачите да платят. Част от продавачите излизат с прекалено високи очаквания и впоследствие се налага по-сериозна корекция, ако действително искат да сключат сделка.

По-малко сделки, но все още високи цени

Едно от противоречията на настоящия имотен пазар е, че активността се свива, докато цените продължават да се покачват. Според Добромир Ганев спадът в броя на сделките през първото полугодие достига около 20% в разглеждания от него пазарен контекст, но динамиката е различна в отделните градове и райони.

Това не означава, че търсенето е изчезнало. По-скоро купувачите стават по-внимателни, а част от продавачите все още не са променили очакванията си спрямо новата пазарна ситуация.

„Няма как да продължава по този начин“, е изводът на Ганев за ситуацията, в която сделките намаляват, но цените продължават да растат.

Според него един от факторите е инерцията от последните години. Покачването на цените на строителните материали, довършителните работи и труда влияе върху очакванията на продавачите.

Те искат да получат повече за имотите си, но пазарът все по-трудно приема всяка офертна цена. Допълнителна промяна е отпадането на очакването за въвеждането на еврото като фактор, който стимулираше покупките през предходната година.

На негово място все по-голямо значение придобиват икономическата и геополитическата несигурност, цените на енергията и горивата, както и перспективите за сигурността в региона.

Лихвите по ипотечните кредити и условията на банките също остават сред основните фактори за развитието на пазара.

София привлича работещи хора, Варна – и купувачи от други градове

Разликите между големите градове се обясняват не само с цените и доходите, но и с характера на миграцията.

През 2025 г. в София са регистрирани около 26-27 хил. новопристигнали жители по данните, цитирани от Ганев. За сравнение, общият брой на сделките с недвижими имоти в столицата за годината е в порядъка на 40 хил. и няколко хиляди. Не всички новопристигнали стават собственици – част от тях наемат жилища, но миграцията остава съществен източник на търсене.

В София значителна част от новите жители идват, за да работят и да създават икономическа стойност в града.

При Варна моделът е различен. Градът привлича купувачи от цяла Североизточна България – Русе, Шумен, Разград, Търговище и Добрич. Част от тях инвестират в имоти, без непременно да се установяват трайно там или да работят в местната икономика.

Това означава, че пазарът може да бъде подкрепян от търсене, което не е пряко свързано с местните доходи и заетост.

Пловдив също показва различна динамика. По думите на Ганев спадът на сделките там през първото полугодие е около 12% – по-нисък от този в останалите големи градове, които той коментира.

Над 2000 оферти в „Малинова долина“, но под 100 в други райони

Разликите в предлагането са друг ключов фактор за движението на цените в столицата.

Като пример за район с голям обем от оферти Ганев посочва „Малинова долина“, където те са над 2000. В същото време има райони в София с под 100 предложения.

Това създава съвсем различна конкурентна среда за продавачите. Там, където предлагането е значително, купувачите имат повече възможности за сравнение и избор, което ограничава възможността за поддържане на високи цени без достатъчно аргументи.

В районите с ограничено предлагане ситуацията е обратната – дори при известно отслабване на търсенето конкуренцията за качествените имоти остава сериозна.

От значение е и новото строителство. След спад на започнатите жилищни проекти в София и Варна през предходната година, през първото полугодие на 2026 г. в столицата се отчита възстановяване. По данните, цитирани от Ганев, ръстът на започнатите жилищни единици е около 60-65%.

Това може да помогне за постепенно балансиране на предлагането, макар че новите проекти няма да се превърнат незабавно в готови жилища на пазара.

Според експертите по-устойчивият сценарий би бил годишният ръст на цените да се нормализира до 5-8%, вместо да продължава с темповете от 15-16%, наблюдавани през последните периоди.

Инвеститорите отстъпват място на купувачите за собствено жилище

Променя се и профилът на хората, които купуват недвижими имоти.

През последните години приблизително 75-80% от купувачите са били хора, които търсят жилище за собствените си нужди, докато около 20-25% са били инвеститори и предприемачи, търсещи възможност за печалба.

Тази втора група вече се свива. Причината е по-високият риск при покупка с цел бърза препродажба, особено след период на значително поскъпване.

Става дума както за купувачи на зелено, които продават имота по време на строителството, така и за хора, които инвестират в ремонт и последваща препродажба или разчитат на поскъпване в рамките на две-три години.

Пазарът вече не предлага същите лесни възможности за печалба, а това променя поведението на инвеститорите.

В същото време се развиват и някои по-специфични пазари. Банско например отчита през 2025 г. най-силната година по обем на сделките от 2007-2008 г. насам. Според наблюденията на Ганев старите проекти в района вече са до голяма степен разпродадени, а курортът постепенно се превръща в място за целогодишно живеене.

След пандемията част от купувачите са придобили имоти в Банско и по Южното Черноморие не само за ваканционно ползване, но и като инвестиция или място за постоянно пребиваване. Сред тях има и чужденци, които работят дистанционно от България.

Купувачите вече проверяват не само квадратурата

Промяната в поведението на клиентите се вижда и в начина, по който избират жилище.

По-младите поколения задават все по-задълбочени въпроси за техническите характеристики на имота, качеството на материалите, технологиите, бъдещите разходи за поддръжка и експлоатация. Информацията, че дограмата е алуминиева или PVC, вече не е достатъчна. Купувачите искат да знаят какви точно материали са използвани и какво качество могат да очакват.

Все по-важна става и средата около жилището – наличието на зелени площи, паркове, възможности за спорт и отдих, както и сигурността на района.

Това е особено важно при покупките на зелено, когато клиентът трябва да вземе решение за значителна сума, преди да може реално да оцени крайния продукт.

Именно тук се променя и ролята на брокера. Според Ирена Перфанова добрият професионалист не е просто посредник между продавач и купувач, а човек, който познава пазара и може да помогне на клиента да вземе информирано решение.

Той трябва да поставя интереса на купувача или продавача пред собствения си интерес и да познава както реалните възможности на клиента, така и ограниченията на пазара.

На фона на по-бавното сключване на сделки и по-взискателните купувачи именно доверието и професионалната експертиза могат да се окажат решаващи за оцеляването на брокерите в следващия етап от развитието на имотния пазар.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google