Венцислав Ганев, MM Group: Цените на имотите няма да се върнат на 800 евро/кв.м

"Промяната на имотния пазар е факт, но тя не е рязка и не се случва отведнъж. В този мащабен сектор, който е един от гръбнаците на българската икономика, няма резки завои. Процесите настъпват постепенно и са градивни."

Това заяви Венцислав Ганев, представител на MМ Group Bulgaria – холдинговата структура, част от която са ММ Auto и M Residence, по време на участието си в предаването „Квадратни метри“ по Дарик радио.

По думите му, макар да е имало спекулации за сериозна криза с влизането в еврозоната, това не се случва. Ганев подчерта, че няма пазар в света, който да има само възходящ тренд – винаги има корекции, след които пазарът отново тръгва нагоре. Продължителността на тези корекции обаче е непредвидима.

Пазарът на имоти: Градивна промяна вместо резки завои

В момента редица макроикономически фактори като войни и петролни кризи влияят на микроикономическите елементи във всяка държава. Според Ганев тази промяна на пазара е започнала отпреди и ще продължи, като тя е положителна. Изразява се основно в повишаване на стандартите в строителството и по-високата взискателност от страна на клиентите.

Локацията остава ключов фактор при покупката на имот, но все повече се разглежда през призмата на личната логистика – близост до училище, уроци, супермаркети. Така изборът на местоположение става субективен и зависи от индивидуалните нужди.

Същевременно пазарът се променя в посока, в която клиентите вече не ценят строителството, което се случва набързо. На фона на обезценяващите се пари хората искат да инвестират разумно и с по-големи изисквания към качеството, което получават.

Иво Димовски: Корекцията в цените на имотите започна

Качество срещу цена: Новите изисквания на купувачите

Когато човек купува имот за свой дом, не бива да прави компромис, защото това е сантиментална покупка. Ако целта е чисто инвестиционна и се търси печалба, може да се направи компромис с качеството за сметка на цената, обясни Ганев.

Обратното също е валидно – ако качеството е много добро, може да се плати малко повече. Досега инвеститорите често са търсели спекулативни сделки и ниска цена, но това невинаги гарантира успех.

Ганев даде пример с няколко инвестиционни имота на M Residence в центъра на София, закупени с цел реновиране и препродажба. Той определи това като интересен бизнес, в който компанията влага много средства. Продажбата на такъв луксозен имот обаче е трудна, защото изисква намирането на точния клиент, който ще оцени вложените усилия.

Инвестиции „на зелено“: Как да изберем надежден строител?

Възможно е да има известен отлив на инвеститори „на зелено“, но в този случай е от решаващо значение от кого се купува. Като пример Ганев посочи наскоро направена първа копка на нова сграда на компанията в кв. „Манастирски ливади“, където от 52 апартамента вече са продадени 44. Проектите им Solis и Solis 2 в кв. „Малинова долина“ пък са разпродадени на около 70% „на зелено“.

"Хората, които вече са купували от нас, или са видели това, което сме построили, а това са голяма част от клиентите ни, те знаят, че ние не правим компромис с качеството. Освен това сме на добра цена. Казвам го съвсем нескромно, защото оперираме със сериозен капитал и не ползваме кредит."

Съветът на Ганев към хората, които искат да инвестират, е да проверяват най-вече инвеститора. Голям „червен флаг“ е, ако дадена компания не е завършила успешно сграда в рамките на 36 месеца. Богатото портфолио на M Residence от завършени проекти работи в тяхна полза и привлича клиенти.

Pexels

Прогноза за цените: Ще има ли корекция и къде?

В сегашните времена, които според Ганев са леко преекспонирани, ще има сериозно отсяване на инвеститорите. Тези, които търсят бързи, спекулативни сделки, няма да успяват, защото в строителството по света няма такива маржове. Не всеки ще може да издържи, ако е взел огромен кредит за сграда, а няма продажби.

Въпреки това, драстично намаление на цените на имотите не се очаква. Причините са няколко:

• Скъпи парцели: Намирането на подходящи терени е трудно и цените им са високи.
• Скъпи услуги: Архитектите и проектантите ценят труда си и услугите им са поскъпнали.
• Скъпи материали: Само за последните 3 месеца има ръст между 7% и 15% при строителните материали.
• Скъп труд: Цената на труда в строителството също е висока.

При тези фактори връщане към цени от 700-800 евро на квадратен метър е невъзможно, категоричен е Ганев. Той добави, че най-вероятно ще има корекция, но тя ще бъде в определени райони и при определени инвеститори, като спадът няма да е от 2000 на 1000 евро, а по-скоро в рамките на 10-20%.

"Имам приятели, които продават на ул. Оборище на 15 000 евро квадратния метър, като идеята е, че който иска да живее на ул. Оборище в луксозна сграда, ще плати тази цена. И аз съм уверен в това."

Кои са новите „горещи“ квартали на София?

Според Венцислав Ганев центърът на София остава интересно място за живеене, особено за млади хора, които ценят динамичния живот и достъпа до всичко пеша.

Друг такъв квартал е „Малинова долина“. Той се развива изключително бързо, с добре планирани ПУП-ове, предвидени комуникации и не много високо строителство. Макар част от инфраструктурата да зависи от общината, в дългосрочен план районът ще бъде много атрактивен заради общата идея за развитие, южното изложение, бързия достъп до Околовръстното шосе и центъра, както и гледката към Витоша.

С разрастването на столицата и някои села около София ще стават все по-интересни, подобно на Бояна в миналото.

Имот или автомобил: Къде е по-висока възвръщаемостта?

Ганев съветва инвестиционният портфейл да бъде диверсифициран, като не се слагат „всички яйца в една кошница“. Според него една от най-доходоносните инвестиции може да бъде в автомобили, но човек трябва да знае какво купува. Той даде пример с клиент, закупил кола за 650 000 долара, която сега продава за 2 милиона долара.

При имотите също се наблюдава сериозен ръст в последните 10 години, но оттук нататък пазарът ще бъде по-плавен. При автомобилите ценни са лимитираните серии, които се категоризират като youngtimer-и (над 20 г.) и oldtimer-и (над 30 г.).

"Най-добре е, когато правиш инвестиция, да знаете какво купувате. Независимо дали става въпрос за имот, кола, часовник, произведение на изкуството, има хора, които знаят, които могат да те посъветват. Сега е времето на специалистите."

Той подчерта, че търпението е ключово при инвестициите. Докато един имот пази парите в дългосрочен план от инфлацията, една колекционерска кола, съхранявана правилно, може да увеличи стойността си многократно с времето.

Венцислав Ганев ще вземе участие на ексклузивната конференция за имотни инвестиции в България "Квадратни метри", за която можете да откриете повече подробности тук.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !