Първите четири месеца на 2026 г. очертават отчетлива промяна в ритъма на българския имотен пазар.

След период, в който сделки се сключваха с лекота, а нови проекти се разпродаваха още на етап изкоп, днес участниците в сектора говорят за нещо различно – забавяне, колебание и нарастваща селективност.

По думи на инвеститора в имоти Иво Димовски забавянето в строителството през първото тримесечие на годината е с около 70-80%. 

"Говорих с един инвеститор, който прави хубави имоти, на добри цени. Той ми каза, че телефонът му не е звънял от няколко месеца", каза Димовски в студиото на предаването "Квадратни метри" на Дарик радио. 

Промяната не идва с рязък срив, а по-скоро с постепенно изместване на баланса между търсене и предлагане. Именно това я прави по-трудна за улавяне в статистиката, но ясно видима в поведението на участниците.

Димовски казва, че при настоящата инфлация много от цените на строителните материали са повишени - например на пясъка с 80%. По негови думи мазилките, алуминий и други материали също растат. 

Пазарът, на който телефонът замлъкна

Един от най-точните индикатори за състоянието на пазара не са официалните данни, а ежедневните сигнали от терена. В случая – разговорите между инвеститори и строители.

До неотдавна предприемачи в София и големите градове работеха в условия на почти гарантирано търсене. Записванията за нови проекти се случваха още преди старта на строителството, а купувачите често наддаваха, за да си осигурят апартамент.

Вторичният пазар: мястото, където започва движението

На този фон вторичният пазар започва да играе ключова роля. Собственици, които са изчаквали развитието на икономическите процеси – включително очакванията около приемането на еврото – вече излизат с имотите си на пазара. Това важи както за централните части на градовете, така и за по-старите квартали.

Разликата тук е съществена - за разлика от новото строителство, където цената се диктува от разходите, при вторичния пазар тя се определя от нуждата на продавача. Важно е да се отбележи, че за старо строителство се смята, всичко, което е на над 10 години, а вторичният пазар е всяко жилище, което е сменило поне веднъж купувача си и има АКТ 16.

На вторичния пазар може да присъства и чисто нов блок, но ако купувачът сключва сделка със собственик, а не купува от строителя, то това също се смята за вторичен пазар.

Именно затова тук започват да се появяват първите реални възможности за преговори, според Димовски:

"Имаше инвеститори, които допреди 6 месеца не искаха дори да ти записват номера да ти резервират апартамент, защото имаше опашка и чакаха да видят кой ще даде повече пари. Сега ни се обаждат и казват: "Тук има няколко свободни апартамента, защо не седнем да поговорим."

Въпреки видимото забавяне, цените не реагират веднага. Причината е в поведението на продавачите. Те изхождат от последните пикови нива на пазара и трудно приемат по-ниски оферти. Разликата от 50 хил. евро например не е просто число – тя е психологическа бариера.

"Ако преди няколко години си се опитвал да продадеш апартамент за 300 000 евро, сега няма пазар за такъв", каза Димовски и допълни, че ако един апартамент престои на пазара на тази цена, то със сигурност на продавачите ще им се наложи да преговарят. 

Затова пазарът влиза в период на изчакване. Сделките намаляват, но офертите остават високи. Истинската корекция се случва по-късно, когато липсата на интерес стане достатъчно продължителна и осезаема и по думи на инвеститора няма как изцяло да се вярва на данните само за първото тримесечие. 

Очакванията на участниците са, че именно летните месеци - традиционно по-слаб период, могат да ускорят този процес. 

Географията на търсенето се променя

През последните години една от водещите тенденции беше изместването на търсенето към периферията на големите градове.

Квартали на 20–30 км от центъра привличаха купувачи, търсещи по-ниски цени и по-спокойна среда. Сега тази тенденция не изчезва, но се променя.

Причината е, че вторичният пазар в самите градове започва да предлага по-конкурентни условия. Така част от купувачите преосмислят решението си да се изнесат извън града и се връщат към по-централни локации – при условие, че намерят добра сделка.

Спекулативният капитал напуска сцената

Една от най-съществените трансформации е изчезването на спекулативните купувачи.

През предходните години не беше рядкост инвеститори да купуват по 10–15 апартамента на зелено с минимално самоучастие, разчитайки на бърза препродажба с печалба още преди завършването.

Този модел работеше при растящ пазар. Днес той се сблъсква с реалността:

  • по-слабо търсене,
  • ограничен достъп до нови купувачи,
  • наближаващи плащания към строителите.

"Преди инвестирах на зелено, вече не. Маржът там вече не е добър, смятайки на колко можем да продаваме". 

По думи на Димовски в момента на пазара са само хора, които купуват за собствено ползване, а спекулантите са "аут от пазара". 

Лихвите: невидимият, но ключов фактор

Докато в Западна Европа ипотечните лихви вече се движат в диапазона 3–5%, България дълго време остана изключение с относително ниски нива.

Това се дължи на високата ликвидност в банковата система у нас. В края на 2025 г. допълнителни средства се вливат в банките под формата на левове в брой, което временно задържа лихвите на ниските нива, които са такива и в момента. 

Но структурната промяна вече е в ход. С обвързването към европейските референтни индекси, вероятността за покачване на лихвите нараства. Ефектът няма да е драматичен за отделния кредитополучател, но ще има значение за общото настроение на пазара.

"Взимал съм в Германия в градове, като Херцогенаурах и Мюнхен, с лихва 1.5% - уникални лихви при инфлация след COVID-19 - 20%, но в момента лихвите там са около 4%", посочи Димовски.

"Ако вземеш апартамент 60 кв.м в Мюнхен, това е светла площ. Това означава, че на тези 60 кв. м стъпваш на 60 кв.  м, а в новото строителство в България това е 44 кв.м. Реално, ако гледаме цените Мюнхен, не е толкова далеч". 

Панелните жилища: между достъпността и бъдещия риск

Панелките остават ключов сегмент – не защото са предпочитани, а защото са достъпни. Те предлагат реална площ и функционалност, които често липсват в новото строителство. В условия на ограничен бюджет те остават логичен избор.

Но въпросът за бъдещето им става все по-остър.

Повишаващите се изисквания за енергийна ефективност и остаряващата инфраструктура поставят дилема: мащабно саниране или постепенно заместване. И в двата случая става дума за процес, който ще има социални и икономически последици.

"Панелът ще бъде купуван поне още 10 години. Хората не купуват панел, не защото толкова им харесва, а защото това могат да си позволят. Панелките позволяват 60 кв.м да направиш две спални и хол с кухня, което не можеш да направиш в новото строителство". 

Доходността под натиск

Един от най-пренебрегваните, но съществени проблеми е ниската доходност от наеми. При текущите ценови нива брутната възвръщаемост често е около 3%. След разходи тя пада още.

Това означава, че инвестицията не компенсира инфлацията – което поставя под въпрос смисъла ѝ като пасивен инструмент.

Затова част от инвеститорите се насочват към по-активни стратегии, като покупка, ремонт и препродажба. Но и там условията вече не са толкова благоприятни, колкото преди.

Новата логика на пазара

Ако предходните години бяха време на лесни решения, настоящият момент изисква дисциплина и анализ.

Инвеститорите вече търсят:

  • сгради с ограничено спекулативно участие,
  • локации с реално търсене,
  • имоти с висока ликвидност (най-често двустайни).

Печалбите са по-ниски, но илюзиите също.

Събитието "Квадратни метри" 

Пазарът на недвижими имоти вече е в напълно нова фаза, в която традиционните подходи отстъпват място на прецизните анализи.

За да отговорят на нуждите на съвременните инвеститори, Дарик и Иво Димовски организират специализираното имотно събитие „Квадратни метри“.

Форумът ще се проведе на 30 май 2026 г. в столичния хотел „Милениум“ и е насочен към всички, които искат да продължат да инвестират успешно в среда, която вече не прощава грешки.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !