През последните години българската икономика се движи в уникален контекст – ниски лихви по кредитите, нарастващи цени на имотите и все по-сложна геополитическа и вътрешнополитическа среда.

Лихвите по ипотечните кредити са по-ниски от доходността по десетгодишните държавни ценни книжа. Това поставя лихвените проценти в българските финанси в необичайна структура. В обичайната структура цената на ипотечния кредит реябва да бъде малко по-висока от безрисковите активи като държавните ценни книжа, смятани за бенчмарк за нискорисков актив. Това каза в студиото на "Квадратни метри" Кристофор Павлов, главен икономист на "УниКредит Булбанк".

"В Германия доходността по германските съкровишни десетгодипни облигации е 3%, а лихвите по ипотечните кредити са 3.5%. Може би след 10 години и ние ще стигнем до момент в българската икономика, когато имаме подобна разлика. В момента доходността от българските десетгодишни съкровишни облигации е 3.6%-3.7%", каза Кристофор Павлов.

Кредити и лихви: ниски нива, но перспективи за растеж

България се радва на едни от най-ниските лихви в Европа по ипотечните кредити, което улесни милиардите заеми за покупка на жилища. Това, разбира се, се отрази върху цените на имотите, стимулирайки ръст през последното десетилетие.

"Според мен в дългосрочен план лихвите по ипотечните кредити трябва да започнат да нарастват, защото балансът между спестявания и инвестиции постепенно се променя. С нарастването на инвестициите, лихвите също ще се движат нагоре", коментира Павлов.

По думи на Павлов трябва да се проследи и кога намалява скоростта по увеличаването на лихвите по ипотечните кредити. Тогава и конкуренцията между банките намалява при отпускането на нови кредити. 

"Тогава може да наблюдаваме оферти с по-високи цени", добави той. "Ако сега лихвите за нови бизнеси са 2.3%, след 10 години си ги представям между 3.5%-4%." 

Общата тенденция е плавно покачване на лихвите и заради по-голямото наличие на спестявания и по-малките инвестиции. 

Имотният пазар: надценени ли са имотите?

За последните 10 години в еврозоната, цените на недвижимите имоти средно са нараснали с 60%, а общото инфлационно ниво - с около 30%.

"Тоест на всеки един процентен пункт увеличение на инфлацията имате два процентни пункта увеличение на 1:2 съотношение", казва Павлов. 

През последните десет години средният ръст на цените на недвижимите имоти в България е около 150%, докато инфлацията за същия период е натрупала около 50%. Това създава съотношение приблизително 1:3 спрямо инфлацията, което говори за надценяване.

"Най-малкото, че те не могат да продължат да растат с настоящите темпове", отбелязва Павлов. Спадът на купувачите с инвестиционна цел вече води до забавяне на сделките и умеряване на ръста на цените, особено през последното тримесечие на 2025 г.

Ключов инструмент за оценка на достъпността остава съотношението между заплати и квадратни метри – по този начин се дефинира дали имотът е надценен или подценен.

"От пазара се изтеглят купувачите на имоти, които са купували с инвестиционна цел, и това е основната причина да виждаме спад в броя на сделките. Може би това е една от причините да виждаме забавяне на темповете, с които нарастват цените през последното тримесечие на миналата година", каза той. 

Европа и жилищната криза

Жилищната достъпност вече е в центъра на европейския дебат. Европейският парламент прие първия си доклад за жилищната криза, призовавайки за съвместни действия на Съюза. Намаляването на достъпността на жилища ограничава мобилността на работната сила и застрашава конкурентоспособността на икономиката.

Според Павлов, главната причина за влошаване на достъпността е изтеглянето на публичния сектор от пазара на жилища. През 70-те и 80-те години публичният сектор поддържаше фондове за достъпни жилища, но през последните десетилетия това финансиране е намалено значително. Резултатът е постепенното изтласкване на местните купувачи от пазара и увеличаване на политическата чувствителност на темата.

"При положение, че няма достъпни жилища, работната сила се чувства ангажирана да остане там, където е. Защото едно преместване на друго място, примерно в някаква друга страна, е твърде, твърде скъпо", разясни експертът. 

Колкото по-малка е мобилността на работната сила, толкова конкурентоспособността на икономиката е заплашена.

"Вече в няколко страни, в които през последните години се наблюдаваше много бърз ръст в цените на жилищата, и страни, в които местните купувачи са буквално изтласкани от пазара от чужденци, които купуват, примерно Португалия, се сещам най-вече, това беше една от двете най-важни теми в техните избори", каза той.

Павлов казва, че важен сигнал за ангажираността на европейските политици по темата е и това, че Европейска комисия има вече комисар с портфолио "Жилищна криза, жилищни въпроси". Това е ясен знак, че за политиците този въпрос също придобива важност.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !