Инж. Георги Шопов: София има проблем с терените, а не с презастрояването

• Въпреки спада в броя на сделките с 18% на годишна база, цените на имотите в София продължават да растат, отбелязвайки 15% увеличение.
• Строителният предприемач инж. Георги Шопов анализира причините – от високата инфлация и нестихващото търсене до ключовата роля на общината в създаването на изкуствен дефицит на терени и липсата на адекватна инфраструктура.

Пазарът на имоти в София се намира в парадоксална ситуация – броят на сключените договори намалява, но цените продължават да се покачват.

Тази тенденция, нетипична за пазарната икономика, се очертава като трайна на фона на висока инфлация, неспиращо търсене и сериозни пропуски в градоустройствената политика.

В разговор за състоянието на пазара към средата на октомври 2026 г. строителният предприемач и управител на „Тобогруп“ инж. Георги Шопов очерта основните фактори, които движат цените, и коментира променящите се изисквания на купувачите.

Цените на имотите в София растат с 11% в един квартал, а падат с 8% в друг

Парадоксалната ситуация на пазара: По-малко сделки, по-високи цени

Според инж. Шопов се наблюдава намаляване на броя на сделките с около 18% на годишна база.

Той уточнява, че тази статистика се базира на подписаните предварителни договори, които са по-точен индикатор за динамиката на пазара в сравнение с окончателните прехвърляния, които се случват до две години по-късно.

"Последната година наблюдаваме намаляване на броя сделки. [...] Интересното е, че цените пък се увеличили с 15%. Много рядко в една пазарна икономика се наблюдава подобен процес. По-малко договори, а цените се увеличават."

Той обяснява, че спадът в договорите е функция на изключително силното търсене през изминалата година, което е „изяло“ част от пазара.

Според него пазарът в момента се намира на стабилни нива и прогнозира, че спадът на сделките няма да надхвърли 20%, след което ще се задържи на това плато в продължение на няколко години.

Основните двигатели на цените: Инфлация, терени и неспиращо търсене

Покачването на цените с 15% до голяма степен се дължи на инфлацията, която за същия период е около 12.5%. Освен обезценката на парите, няколко други фактора допринасят за поскъпването на имотите:

• Търсене и предлагане: Търсенето продължава да бъде по-високо от предлагането, което е основен пазарен механизъм за покачване на цените.
• Цени на терените: Цената на земята е ключов фактор, като в луксозните райони на София тя може да формира над 70% от себестойността на крайния продукт, а в по-обикновените – около 30%. Намирането на хубав терен на добра локация е все по-трудно.
• Строителни материали и труд: Разходите за материали и работна ръка също продължават да се повишават, което се отразява на крайната цена на жилищата.

Инж. Шопов отбелязва, че завишените очаквания на собствениците на терени, които често не кореспондират с пазарната реалност, допълнително допринасят за дефицита на парцели за ново строителство.

Инж. Георги Шопов, управител на строително-инвестиционната компания "Тобо Груп"

Ролята на общината и дефицитът на инфраструктура

Една от основните причини за дефицита на терени и жилища, а оттам и за високите им цени, е политиката на Столична община.

Според Шопов общината възпрепятства регулирането на нови територии и облагородяването на съществуващи квартали, вместо да изгражда необходимата инфраструктура.

"Общината отговаря на повишеното търсене на жилища [...] не с това да изпълнява основната си функция [...], правейки инфраструктура около тях, а спъвайки развитието на ново строителство."

Той дава пример, че строителният бранш е внесъл 7 милиарда лева в държавната хазна за миналата година, но почти нищо от тези средства не е реинвестирано в инфраструктура.

В резултат предприемачите са принудени сами да изграждат инфраструктурата около сградите си, като калкулират тези разходи в цената на апартаментите.

Така купувачите на практика плащат два пъти – веднъж на строителя и втори път на общината под формата на данъци.

Митът за „презастрояването“ на София

В отговор на обществените дебати за презастрояването, инж. Шопов въвежда професионалния термин „коефициент на интензивност“ (КИНТ) – отношението на застроената площ към площта на парцела.

Той твърди, че София е един от най-неуплътнените градове с над 1 милион жители не само в Европа, но и в света.

"Ако всеки влезе в чат GPT, Google или някоя друга платформа, която обработва данни и провери, ще види, че София е най-науплътненият град - не само в Европа и в света с над 1 милион жители."

За сравнение, той посочва, че в Атина живеят 12 пъти повече жители на квадратен метър, а в Париж – 18 пъти повече.

Проблемът на София според него не е в гъстотата на застрояване, а в липсата на поддържана и достъпна инфраструктура, паркове и социални обекти, които да повишават качеството на живот.

Усещането за презастрояване идва от факта, че строителството се концентрира там, където вече има някаква инфраструктура, и от липсата на облагородени зелени площи.

Промяната в изискванията на купувачите: От жилище към среда за живот

През последните 30 години изискванията на купувачите са се променили драстично – както количествено, така и качествено. Днес хората търсят не просто „покрив над главата си“, а цялостна среда за живот.

"Най-големият преход в изискванията на хората [...] е към околната среда. [...] Когато надмогна и това, той се интересува не само от самото жилище, което по подразбиране трябва да е качествено и хигиенично, а и от средата, която е около него."

Тъй като общината не успява да осигури качествена градска среда, все повече предприемачи се насочват към изграждането на затворени комплекси.

В тях се създава контролирана и приятна среда с големи дворни пространства, детски площадки и подземни паркинги, които освобождават терена от автомобили.

Такива проекти „Тобо Груп“ реализира в квартали, като „Овча купел“, „Славия“ и „Горна баня“.

Като бъдеща тенденция инж. Шопов вижда и развитието на комплекси от едноетажни сглобяеми къщи с големи дворове, които да се предлагат на достъпна цена за средностатистическото софийско семейство.

Целият разговор можете да проследите във видеото.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google