Метро, парк, детска градина и магазини на пешеходно разстояние вече са част от цената на жилището. Столичната община търси начин инвеститорите да участват повече във финансирането на инфраструктурата

Когато човек купува жилище, той всъщност не купува само квадратни метри. Купува и средата, в която ще живее – достъпа до транспорт, паркове, детски градини, магазини и услуги. А всичко това все по-пряко се отразява и върху цената на имотите.

В София тази връзка е особено видима. Новото строителство продължава да променя цели части на града, но инфраструктурата често изостава от темпа, с който се появяват нови жилища.

Според заместник-кмета на София по градско планиране и развитие Любомир Георгиев един от големите проблеми е, че през последните години в някои нови зони интересът към максималното застрояване е изпреварил мисленето за цялостна градска среда.

Как изглежда добрият квартал

Съвременното разбиране за добър квартал все повече се доближава до концепцията за „15-минутния град“ – основните услуги и пространства да са достъпни пеша или с кратко пътуване с градски транспорт.

„Добър квартал“ е този, в който в рамките на 5-10 минути пеша можеш да стигнеш до детска градина, а за около 15 минути – до истински парк, а не просто до малка зелена площ. В близост трябва да има и спирка на градския транспорт с достатъчно чести линии, както и магазини и други ежедневни услуги.

Според Георгиев София все още има предимство в това отношение. В много от традиционните квартали основните функции са смесени и хората могат да намерят голяма част от необходимото в непосредствена близост до дома си.

Проблемът е най-вече в някои от новите зони, изграждани през последните 10-20 години. Там, по думите му, често водещ е бил интересът към максималното застрояване на имота, докато въпросите за обществения транспорт, улиците, зелените площи и социалната инфраструктура са оставали на втори план.

Резултатът е познат: повече автомобили, задръствания, липса на тротоари и улици, които остават частни или недоизградени.

Кварталът вече е част от цената

Това обаче не е само въпрос на комфорт. Градската инфраструктура директно капитализира стойност в имотите. Сред кварталите, които според Георгиев се доближават до идеята за добре функционираща градска среда, са Стрелбище, Иван Вазов, Гео Милев, Слатина, части от Западен парк, Хаджи Димитър и някои от Надеждите.

Общото между тях е сравнително добрият достъп до транспорт, паркове и различни функции.

Тази връзка се вижда и на имотния пазар. Самото обявяване на бъдеща метростанция например може да промени очакванията за дадена територия още преди проектът да е окончателно планиран и реализиран. Цените на жилищата и земята започват да реагират много по-рано. И тук се появява един от големите проблеми на София: стойността, която градът създава чрез инфраструктурата, не се връща автоматично към града.

Кой плаща за новия квартал

Общините имат ограничени собствени приходи, а значителна част от тях вече е ангажирана с текущи разходи – осветление, градски транспорт, сметосъбиране и други услуги. Това оставя малко пространство за финансиране на нови улици, паркове, канализация и друга инфраструктура.

Именно затова Столичната община работи по идеята за фонд за благоустройство. Концепцията е свързана с т.нар. повишена стойност на земята – когато чрез устройствено планиране или публична инвестиция един имот значително увеличава стойността си.

Примерът е прост: земеделска земя може да бъде отредена за жилищно строителство. Стойността й се увеличава многократно. Но с това идват и нови задължения за града – улици, водопровод, канализация, детски градини, паркове. В момента тази добавена стойност в голяма степен остава при собственика или инвеститора, докато общината трябва впоследствие да осигури инфраструктурата. Идеята на фонда е да се намери механизъм част от тази стойност да се връща в публичната инфраструктура.

В Малинова долина резултатът няма да се промени за една нощ

Един от най-ясните примери за проблема е Малинова долина – зона с бързо развитие на жилищното строителство, в която инфраструктурата изостава. За хората, които купуват имот там днес, промяната няма да бъде незабавна. Сградата, която се строи днес, обикновено е резултат от решения, взети преди години. Преди разрешението за строеж има подробен устройствен план, а преди него – още процедури и инвестиционни намерения.

Затова и промяната на правилата днес ще се усети след години.

„Устройството и строителството като цяло е с голяма инерция“, казва Георгиев.

Новият подход на общината е да обвързва процедурите, които все още не са приключили, с реалния капацитет на територията. Това означава да не се гледа само отделният парцел, а целият квартал.

5000 нови жители означават и 200 места в детска градина

При големи инвестиционни проекти общината вече прави анализи на натоварването, което новото строителство ще създаде. Ако даден проект добавя например 5000 жители, въпросът вече не е само колко квадратни метра ще бъдат построени. Тези 5000 души ще имат нужда от детски градини, улици, транспорт, зелени площи, паркиране и социална инфраструктура.

Затова общината започва да разговаря с инвеститорите за участие в компенсирането на тези дефицити. Това може да означава изграждане или облагородяване на улици, осветление, озеленяване и паркиране, но и по-големи обекти като детска градина, разширение на училище или спортна инфраструктура. Това все още не е универсално работещ модел, но посоката е ясна: новото строителство да не се разглежда отделно от цената, която то създава за градската инфраструктура.

Понякога правилният отговор е „не“

Балансът между интереса на инвеститорите и обществения интерес обаче не може да бъде постигнат във всеки отделен проект.

„Далеч сме от постигането на този баланс“, признава Георгиев.

Според него първата стъпка е дисбалансът да бъде видим. Когато един проект очевидно надхвърля възможностите на средата да го поеме, решението може да бъде и отказ. В идеалния модел обаче процесът трябва да бъде обърнат: първо да се изгради инфраструктурата, а след това да се появят сградите.

Тоест първо улица, канализация, водопровод, осветление, парк и детска градина, а между тях – жилищните сгради.

В София този модел все още е по-скоро изключение, отколкото правило.

Какво могат да направят гражданите

Възможностите на гражданите да влияят върху конкретни устройствени процедури са ограничени от закона. Кръгът на „заинтересованите лица“ по Закона за устройство на територията е сравнително тесен.

Но според Георгиев гражданите могат да бъдат много по-полезни в друга посока – като показват как реално функционира средата.

Трафик, липса на зелени площи, проблеми с транспорта, недостиг на места в детските градини – това са данни, които общината може да анализира, но преживяването на квартала може да бъде описано най-добре от хората, които живеят там.

Затова Столичната община започва да залага повече на срещи на терен и разговори с местните общности.

София ще инвестира повече в кварталите

Новият бюджет на София трябва да освободи ресурс и за по-малки, но осезаеми квартални проекти.

Част от по-големите инфраструктурни проекти ще бъдат финансирани чрез заем, което според Георгиев ще позволи на общината да насочи повече от стандартната капиталова програма към квартални намеси. Сред стратегическите проекти е и Зеленият ринг на София, чието реално изпълнение се очаква да започне през следващата година.

Идеята е наред с големите транспортни проекти да се финансират и обекти, които хората усещат ежедневно – улици, училища, детски градини, зелени пространства и спортна инфраструктура.

Нови паркове и линейна зелена система

Сред проектите, по които общината работи, е парк „Кокоряк“ в „Овча купел“. За него се подготвя задание за конкурс, като общината провежда анкети и срещи с хората от района. Друг по-мащабен проект е превръщането на река Владайска в линейна зелена система по цялото й течение – от Княжево до северните части на София.

На различните места ширината и функцията на парка ще зависят от съществуващата инфраструктура, но идеята е реката да стане част от непрекъсната градска зелена среда.

Това е и по-широката промяна в начина, по който София трябва да гледа на развитието си: не като сбор от отделни строителни проекти, а като система.

Защото в крайна сметка стойността на един имот не се определя само от това какво има зад входната му врата. Определя се и от това какво има на 5, 10 или 15 минути от нея.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google