Имотният пазар в България навлиза в период на охлаждане, но не и на срив. Вместо повторение на кризата от 2008 г., все повече участници в сектора очакват няколко години на по-слаб обем сделки, ограничен ръст на цените и постепенно възстановяване на баланса между доходи и стойност на жилищата.

Това е основната теза на брокера и инвеститор Димитър Калайджиев, според когото ерата, в която почти всеки имот можеше да бъде препродаден с десетки проценти печалба само за няколко месеца, вече приключва.

Според него през първото полугодие компанията му отчита около 17% спад на оборота – приблизително колкото е и спадът на пазара. Вместо да разчита на бързо възстановяване, бизнесът вече се адаптира към новите условия чрез оптимизация на разходите и промяна в стратегията.

"Не можем да контролираме пазара. Можем да контролираме единствено нашите действия. Има компании и с доста по-голям спад."

Пазарът вече не прощава грешките

По думите на Калайджиев през последните няколко години почти всяка инвестиция в жилище е носела висока доходност. Това е привлякло голям брой нови инвеститори и спекуланти, които са свикнали с необичайно високите печалби.

Според него именно това създава нереалистични очаквания.

"Проблемът на имотите е, че през последните години сульо, пульо и аматьор направиха по  40-50% печалба. Това не е нормално. Имотът не е актив, който е създаден да прави печалба по 60% на хората за 6 месеца." 

Затова очакването за нов подобен цикъл изглежда малко вероятно. Вместо това пазарът постепенно ще започне да възнаграждава по-внимателния подбор на активи, добрата локация и дългосрочния хоризонт.

"В София се забелязваше охлаждане още през последните два месеца на годината. В Пловдив няма спад, всички купувачи са като полудели и до ден днешен."

По-малко сделки не означава срив

Една от най-коментираните теми остава дали България ще повтори сценария от финансовата криза през 2008 г.

Калайджиев не очаква подобен развой.

Според него по-вероятният сценарий е ограничена номинална корекция на цените – в рамките на около 10-15% за няколко години – съчетана с продължаваща инфлация. Така реалната стойност на имотите постепенно ще намалява, без да се стига до драматични спадове в обявените цени.

Именно затова той прави разграничение между номинален и реален спад.

Според него натрупването на големи спестявания в банките не означава непременно, че хората са се отказали от имотния пазар. Част от тези средства може да са резултат от изтеглени кредити или от продажби на имоти, при които собствениците временно държат парите си в очакване на следваща инвестиция.

В същото време броят на изповяданите сделки е с около 18% надолу, но трябва да се има предвид, че на пазара все още се реализират сделки от миналата година или дори от по-ранен период – например покупки на зелено, които сега стигат до нотариално изповядване.

Често се правят прогнози за спад на цените на имотите от порядъка на 30-40%, но е важно да се обясни какво означава това. Много хора си представят сценарий, при който жилище за 100 хил. евро изведнъж пада на 60 хил. евро. Това обаче не е единственият възможен вариант.

Има два вида спад на цените – номинален и реален, изяден от инфлацията.

При номинален спад имаме директно намаление на цената – например имот от 100 хил. евро да стане 60 хил. евро. Такъв сценарий видяхме след кризата от 2008-2012 г., когато цените на имотите в България паднаха с около 35-40%.

Днес обаче ситуацията е различна. По-вероятният сценарий е комбинация от умерен номинален спад и обезценяване вследствие на инфлацията. Например имот, който днес струва 100 хил. евро, може след няколко години да се продава за 80-85 хил. евро – тоест номинално спадът да е около 10-15%.

По негови думи, ако през този период инфлацията е натрупала още 15%, реалната стойност на този имот ще бъде значително по-ниска. Купувачите ще го усещат като актив, който реално струва около 70 хил. евро спрямо днешните пари.

Еврозоната вече не е единственият двигател

След присъединяването на България към еврозоната пазарът постепенно губи още един фактор, който стимулираше покупките през последните години.

Според Калайджиев най-силният ефект от приемането на еврото вече е зад гърба на пазара. Сега вниманието постепенно се измества към икономическата среда, инфлацията, потреблението и пазара на труда.

По думите му именно те ще определят развитието на сектора през следващите години много повече от самата валутна промяна.

"В България страдат много бизнеси в момента, не само в имотния сектор. Много бизнеси са със спад на оборота. На българското море шезлонгите са празни. Хората не могат да отделят за море."

Калайджиев каза, че очаква и вдигане на данъците заради неспособността на правителството да се справи с дефицита. 

"Европа е икономика, която разчита на стари лаври 

Имотният експерт повдигна въпросът за "изхабен икономически модел на Европа", заради липсата на технологични компании, производство, зависимост от енергия, губим от автомобилната промишленост. 

"Volkswagen иска да сълрати 100 000 човека, но държавата не им позволява, защото така ще фалират цели градове е Европа."

Бизнесът вече инвестира различно

Промяната се вижда не само при купувачите, но и при компаниите.

Вместо да влагат средства в популярност и имиджови кампании, все повече фирми насочват ресурсите си към инвестиции с директна възвръщаемост.

Калайджиев дава пример със собствената си компания, която съкращава маркетингови разходи без измерим ефект, но продължава да инвестира в нови офиси и разширяване на бизнеса там, където вижда потенциал за приходи.

Според него именно способността за бърза адаптация ще отличава успешните компании в новата среда.

Истинският риск е извън пазара на имоти

Най-сериозната заплаха според него не е самият имотен сектор, а общото състояние на европейската икономика.

Ако растежът остане слаб, а потреблението продължи да се охлажда, това неизбежно ще се прехвърли и върху пазара на жилища. Именно затова според него развитието на имотите не може да се разглежда изолирано от останалата икономика.

Засега очакванията му са по-скоро за период на адаптация, отколкото за драматичен срив – пазар с по-малко сделки, по-взискателни купувачи и по-ниски очаквания за бързи печалби.

Такъв сценарий би означавал край на най-динамичния цикъл на поскъпване от повече от десетилетие и началото на пазар, в който ликвидността, качеството на активите и финансовата дисциплина отново ще бъдат по-важни от усещането, че цените могат да растат безкрайно.

"Що се отнася до наемите – не смятам, че автоматично ще има сериозен спад. За да се случи голямо номинално поевтиняване на имотите от 40-50%, трябва да има сериозни икономически сътресения – висока безработица, тежка криза, рязко влошаване на доходите и други негативни фактори."

По негови думи, ако икономиката продължи да расте, а доходите се увеличат с 15-20-25% в следващите години, докато цените на имотите останат стабилни или леко се коригират, пазарът постепенно ще се върне към по-нормално съотношение между цени и доходи.

"Хърватия е интересен пример и заради еврозоната. Годината преди присъединяването им към еврозоната цените на имотите отбелязаха силен ръст – около 25-30%, подобно на тенденциите в България преди въвеждането на еврото. В самата година на приемането на еврото ръстът се забави до едноцифрени стойности – около 5-8%, като част от това движение е инерционно и се дължи на вече сключени сделки."

След влизането в еврозоната в Хърватия се наблюдава интересна комбинация – спад на броя на сделките, но продължаващ ръст на официалните цени. Подобна картина се вижда и в България в момента – по-малко сделки, но статистически все още растящи цени.

На отделни пазари вече има сигнали за по-голяма гъвкавост. Например в Пловдив някои инвеститори предлагат отстъпки от 10-15%, а в отделни случаи и до 20%. Други големи инвеститори обаче предпочитат да не намаляват цените, защото нямат спешна нужда от продажба.

Логиката им е проста – ако продадат актива си днес, какво ще направят с получените средства в среда на висока инфлация? Затова част от продавачите предпочитат да изчакат, вместо да правят големи ценови компромиси.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !