Имотният пазар, който през 2025 г. преживя период на рекорден ръст и масова еуфория, навлиза в значително по-спокойна фаза с началото на 2026 г. Решенията, взети „от страх да не изпуснем момента“, отстъпват място на изчаквателна позиция.

„Много кратко време е минало от януари, но са доста тихи първите седмици на годината. Доста плахо тръгват. Мъка е. Няма нови запитвания. Клиентите изчакват, както прогнозирахме“.

Това заяви в рубриката „Квадратни метри“ Димитър Калайджиев - един от най-известните брокери в България с около 200 хил. последователи в Instagram. 

Той описва изминалата 2025 г. като еуфорична и „донякъде нездравословна“, но и като най-успешната за много участници в този инвестиционен цикъл.

Очакванията му са за засилване на пазара едва през второто тримесечие на годината, тъй като традиционно в началото й все още се финализират сделки от предходната.

"Американизация" и качество на брокерските услуги

Според Калайджиев, българският пазар върви към „американизиране“, където ролята на професионалния брокер става незаобиколима. За разлика от САЩ обаче, у нас все още съществува недоверие към гилдията.

„Има много слаби и некомпетентни брокери, които се възползват от силния пазар. Това разваля имиджа на брокерите“.

Въпреки това, в големите градове, като София, Пловдив и Варна, има достатъчно професионалисти, но изборът им изисква проучване. Калайджиев прави паралел с избора на строител:

„Не може да си купиш имот в първата сграда, която изникне в квартала. Трябва първо да провериш историята му, качеството, има ли построени сгради, завършва ли ги в срок.“

Тревожна статистика, която той споделя, е, че между 5% и 10% от сградите в страната никога не се завършват.

Защо цените остават високи въпреки забавянето?

Няколко ключови фактора продължават да поддържат високите цени на имотите, особено в големите градове, въпреки спада в броя на сделките.

Административни пречки

„В София администрацията е на най-ниското ниво от всички големи градове. Докато се бавят разрешенията за строеж, няма достатъчно ново предлагане, а това автоматично държи цените нагоре“, обяснява Калайджиев, давайки Пловдив за положителен пример.

Недостатъчно строителство

Въпреки усещането за „презастрояване“, данните сочат спад в издадените разрешителни за строеж и започнатите обекти. Това, в комбинация с нарастващото население в големите градове, създава структурен дефицит.

Поскъпнали земя и труд

Цената на парцелите в някои столични квартали е скочила от 200 евро/кв.м до 700–800 евро/кв.м, а разходите за труд в строителството са нараснали в пъти.

Спекулативно изкупуване

Значителна част от новото строителство се купува „на едро“ с кеш, често с инвестиционна цел. „Когато 10–15 апартамента се изкупят още на кота нула, за хората, които търсят жилище за живеене, просто няма избор“, посочва брокерът, обяснявайки, че много големи суми в кеш са се излели в имотния пазар в предпресъидинителната година. 

Новото строителство – скъпо, но неизбежно

Въпреки общественото усещане за „презастрояване“, гостът е категоричен: строителството в България е недостатъчно. Данните показват спад при издадените разрешения и започнатите обекти, а това в комбинация с нарастващото население в големите градове води до структурен дефицит.

Допълнителен натиск идва от рязкото поскъпване на земята и труда. В някои квартали на София цената на парцелите е скочила от около 200 евро на кв.м до 700–800 евро, а разходите за труд в строителството са нараснали в пъти. Това прави по-високите крайни цени почти неизбежни.

Кеш, кредити и спекулации

В София между 60 и 65% от сделките са с ипотечен кредит – ниво, близко до европейските стандарти. На национално ниво делът е около 40%. В същото време значителна част от новото строителство се изкупува „на едро“ от купувачи с кеш, често с инвестиционна или спекулативна цел.

„Когато 10–15 апартамента се изкупят още на кота нула, за хората, които търсят жилище за живеене, просто няма избор“.

По негови думи точно в новото строителство се наблюдава изповядване на сделки за по 700 евро на кв. м - цена далеч от реалната. 

"Не стига че няма свободни имоти, ами някакви хора идват и купуват 50% от сградата още на копка. Обикновеният човек се налага да купува, когато тези решат да продават."

Гостът каза, че е трудно да се измери в България и колко е реалния ръст на цените, защото по статистика София нараства с 30 000 човека на година, но много от наемите не са официализирани.

Много от тях си купуват жилище, но не си сменят постоянния адрес или инвестират в имот, който дават под наем и също не си правят регистрация. 

“Не отчитаме и българите в чужбина, които за миналата година са изпратили 4 млрд. лв.”

Той допълни, че еуфорията по еврозоната започва през 2007 г. с постепенни леки ръстове, а при присъединителната се вижда 35-40% ръст на цените. 

Какво следва: ръст, но по инерция

Въпреки очакванията за „криза“, Калайджиев прогнозира умерен, едноцифрен ръст на цените през 2026 г. – около 8% на национално ниво. Това обаче ще бъде по-скоро механично поскъпване, докато реалното потребление ще се забавя.

„Пазарът не е биткойн – цените не падат за една нощ. Но ножицата между цени и реално търсене се отваря и през следващата година може да видим първите корекции“.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !