Визията на Пламен Кралев: „Апартамент в небостъргач или луксозна къща?“

"Искаме да се погрижим за 1% от пазара, за който не виждаме до момента някой да се погрижил добре."

След проекта от големи индивидуални къщи Pancharevo Park инвеститорът в ултрависокия сегмент Пламен Кралев започва строежа на сграда със 111 апартамента, достигащи площ от от 200 до 430 кв.м. Просторът в жилищата не е случаен, защото 22-етажният небостъргач се прицелва във възможността да предлага апартаменти с усещане за луксозна къща в един от най-бързоразвиващите се квартали в София. 

Residence Tower ще се намира на бул. „Цариградско шосе“ 303, а цените започват от 2300-2400 евро на кв. м. 

Премиум апартамент с площ до 430 кв. м, гаражи за няколко автомобила, пространство за съхранение на спортно оборудване, втора кухня за готвене, помещения за персонал и панорамна гледка без пряка видимост от съседните сгради. Това е част от концепцията, с която Sky Home излиза извън познатия модел на луксозното жилищно строителство в София.

Residence Tower

Компанията Sky Home, основана от Пламен Кралев през 2017 г., стартира с индивидуални къщи във високия сегмент, а сега насочва усилията си към многофамилното строителство с Residence Tower на бул. „Цариградско шосе“ 303. Идеята е да се съчетаят предимствата на самостоятелна премиум къща с удобствата на жилищна сграда, без собствениците да поемат цялата тежест по поддръжката на голям имот.

Проектът идва и с по-широк въпрос за пазара на имоти в София: има ли място за високи жилищни сгради, които не се конкурират единствено с цена на квадратен метър, а предлагат различен начин на живот?

Residence Tower

От къщите в Панчарево до високото строителство

Преди Residence Tower Sky Home работи по проекта Pancharevo Park – комплекс от индивидуално проектирани къщи в район с панорамни гледки към природата, а от някои позиции и към езерото Панчарево и София. Според Кралев проектът е почти завършен, като остават два имота за довършване.

Концепцията е изградена около стръмния терен и желанието за повече лично пространство. Вместо да използва типови решения, компанията проектира всяка къща самостоятелно, така че да се възползва максимално от конкретното разположение, гледката и възможностите за обособяване на двор.

Този подход обаче се оказва скъп. Инфраструктурата за комплекса надхвърля значително първоначалните очаквания, а липсата на достатъчно развита водоснабдителна мрежа и трудният скалист терен създават сериозни предизвикателства. По думите на Кралев разходите за инфраструктурата са достигнали приблизително два пъти стойността на самите къщи с обзавеждането.

Допълнителен натиск оказва и поскъпването на строителните материали след пандемията. Компанията започва продажбите на част от имотите на фиксирани цени още в ранните етапи на строителството и поема увеличението на разходите.

Според него този опит показва и икономическата граница на индивидуалното строителство. При големите къщи разходите за проектиране, основи, покрив, вертикална планировка и довеждаща инфраструктура се разпределят върху сравнително малка разгъната застроена площ (РЗП). При многоетажната сграда част от тях се разпределят между значително повече жилища.

„Не го считам за рентабилен бизнес строителството на къщите, особено ако трябва да ги строиш качествено и индивидуално“, казва Кралев пред Darik Business Review. 

Панчарево парк

Апартамент, който функционира като къща

Residence Tower е замислена за сравнително тесен сегмент от пазара – купувачи с висок стандарт на живот, които търсят повече пространство, уединение и удобства, но не непременно самостоятелна къща.

Жилищата ще достигат до 430 кв. м. При най-големите апартаменти разпределението включва просторна дневна зона, няколко спални със собствени бани, големи дрешници, помощна кухня и помещение за персонал. 

В центъра на концепцията е дневната зона. Според Кралев тя е фундаментална за усещането за лукс, но не заради скъпи облицовки, а заради чувството за простор. Пространството трябва да позволява едновременно почивка, хранене и посрещане на гости, като панорамната гледка е част от интериорното преживяване.

Компанията поставя особен акцент върху уединението, чиято липса е един от основните недостатъци на апартаментния живот според Кралев. Архитектурното разположение на сградата трябва да ограничи възможността съседите да виждат във вътрешността на жилищата. Предвидени са и решения за шумоизолация, включително специален стъклопакет и стени с дебелина около 60 см между отделните апартаменти, по думите на предприемача.

Вентилацията също е част от концепцията. Целта е въздухът в помещенията да се подменя механично, без необходимост от отваряне на прозорците и загуба на топлинна енергия. Към това се добавят климатични и отоплителни системи, съобразени с големите площи, както и интегрирани решения за осветление.

Разликата спрямо стандартното предаване на жилища на шпакловка и замазка е съществена. Кралев смята, че практиката купувачът сам да организира интериорния проект и да преправя инсталации след покупката води до излишни разходи и двойна работа. Предприемачът казва, че в Sky Home предпочитат да предлагат завършена концепция, при която архитектурата, интериорът и функционалността са разработени заедно.

Това е модел, който компанията прилага и в Pancharevo Park, където къщите са предлагани с интериорни решения, разработени съвместно с италиански дизайнери.

Residence Tower

Гаражи, зарядни станции и място за хобита

При високия жилищен клас луксът не се определя от интериора. Той включва и инфраструктурата, която позволява на собственика да използва имота според начина си на живот. В Residence Tower са предвидени гаражи за две до четири коли при най-големите апартаменти, както и възможност за зареждане на над 150 електромобила едновременно. Проектът включва и специални пространства за съхранение на велосипеди и друго оборудване за спортове на открито.

Това е важна част от логиката на компанията: купувачът на подобно жилище често разполага с няколко автомобила, пътува, спортува и има нужда от пространство за вещи, които не могат да бъдат прибрани в обичайното мазе или килер.

Предвидени са и места, на които шофьори могат да изчакват собствениците, отделно от гаражите. Към общите удобства се добавят озеленени пространства и детска площадка, както и възможности за услуги и спортни занимания.

Според Кралев апартаментът може да се окаже по-практичен избор от къщата. Поддръжката на самостоятелния имот включва не само интериора, но и двора, фасадата, покрива и околните пространства. В жилищната сграда тези ангажименти се организират централизирано.

Цените на имотите в София растат с 11% в един квартал, а падат с 8% в друг

Защо бул. „Цариградско шосе“ 303

Локацията е съществена част от проекта. Residence Tower се планира на бул. „Цариградско шосе“ – зона, която традиционно се свързва с офисни и търговски функции, но постепенно привлича и жилищни инвестиции.

Според Кралев високите сгради имат нужда от големи терени и директна връзка с основни пътни артерии. Това ги отличава от малките жилищни кооперации в тесните улици на установените квартали. При подходящо планиране високото строителство позволява по-голяма част от терена да остане за озеленяване и общи пространства, вместо да бъде заета от няколко по-ниски корпуса.

Това е и неговият аргумент в дебата за високите сгради в София. Кралев смята, че вместо да се ограничава височината навсякъде, градът трябва да определи зони, в които подобни проекти да се развиват при ясни правила.

По думите му районът около „Цариградско шосе“ е сред подходящите места за това, тъй като там вече има високи сгради, основна транспортна артерия и по-малко непосредствено съседство с плътно застроени жилищни квартали.

Той обръща внимание и на начина, по който ограниченията във височината могат да променят формата на застрояване. При еднакъв допустим коефициент на интензивност на застрояване по-ниските сгради могат да заемат по-голяма част от терена, докато по-високият корпус потенциално оставя повече свободно пространство около себе си. 

"Независимо дали един терен е един, два, пет или десет декара, върху него може да бъде застроена толкова РЗП, колкото позволява коефициентът за съответната зона според Общия устройствен план на София. Когато забраним или ограничим високото строителство, се получава хоризонтално застрояване. Вместо една висока сграда се изграждат сгради на шест, седем или осем етажа, които заемат значително по-голяма част от терена. Те могат да бъдат разположени в малки корпуси, чиито прозорци гледат един към друг, или в дълги линейни сгради. В резултат остават много по-малко пространства за градинки и зелени площи, а самите сгради имат по-малко пространство около себе си. Не виждам никакво предимство в този подход", казва Пламен Кралев относно високото строителство. 

Пламен Кралев казва пред Darik Business Review, че не е случайно, че съвременните градове, включително тези, които се изграждат от нулата, залагат на високо строителство.

"Защо Дубай не е град, съставен предимно от кооперации на шест-седем етажа? Той е модерен град, който продължава да се развива и строи. Ако видите сграда на шест-седем етажа там, вероятно тя е от преди 40–50 години, от времето, когато градът е изглеждал съвсем различно. Докато в целия свят строителството се развива във вертикална посока, в България сякаш искаме да продължаваме да строим предимно хоризонтално."

Продали имот на Акт 15 за 8800 евро на кв. м в София тази година

Предприемачът казва, че в момента максималната допустима височина е 75 метра, което съответства на около 22–24 етажа в зависимост от височината им. 

"Рано или късно, когато политиците придобият необходимата смелост, в София ще трябва да има повече обособени зони за високо строителство. Това е въпрос на време, макар че подобни решения, както всяко ново нещо, често са непопулярни", коментира той. 

Самата близост до булеварда поставя въпроси за шума и трафика. Кралев посочва, че сградата ще бъде отдръпната от пътя, а пространството между нея и булеварда ще бъде озеленено. Според него шумоизолацията трябва да се решава чрез цялостната архитектура, качеството на дограмата и стените, а не само чрез разстоянието до улицата.

"Що се отнася до шумоизолацията на проекта, който предстои да построим, разстоянието от 40 метра до булеварда всъщност е значително за градска среда. Ако излезете навън, ще видите, че много жилищни сгради са разположени непосредствено до тротоара. Четиридесет метра са приблизително колкото височината на 13-етажна сграда. Освен това можем да създадем зелен буфер с дървета и озеленени пространства. Идеята не е просто да шумоизолираме сградата, а да я отдръпнем максимално от булеварда и да превърнем пространството около нея в зелена среда. Когато влизаш по алеята към сградата, трябва да преминаваш през пространство, което е зелено, отворено и напомня на парк."

Residence Tower

От 2300 евро на квадратен метър към по-високи цени

Продажбите на Residence Tower започват на зелено, като обявените в студито на Darik Business Review от Кралев начални цени са около 2300-2400 евро на кв. м. Той посочва, че стойността се променя според етажа, като ориентирът на компанията е увеличение от около 100 евро на кв. м при преминаване към по-висок етаж.

Компанията планира постепенно повишаване на цените с напредването на проекта и изпълнението на плана за продажби. Според прогнозата на Кралев цените на жилищата в София могат да нараснат значително през следващите три-четири години, включително под влиянието на инфлацията и увеличението на строителните разходи. Това е очакване на предприемача, а не гаранция за бъдещото движение на пазара.

Кралев смята, че средните цени все по-трудно ще описват пазара в София, тъй като разликите между отделните сегменти ще се увеличават. Според него проектите с ясно позициониране и високо качество ще се конкурират по различен начин от масовото жилищно строителство.

„Ние категорично няма да се състезаваме с най-ниска цена“, казва той.

Residence Tower

Проектът като част от локацията

За Sky Home Residence Tower е опит да се приложи в градска среда философията, заложена в къщите в Панчарево: имотът трябва да бъде проектиран около начина на живот на собственика, а не просто около максималната използваема площ. Това обяснява и избора на района. Според Кралев в южната и източната част на София вече има все по-малко терени, които позволяват простор, панорамни гледки и по-свободно застрояване. Той очаква зоната над „Цариградско шосе“ да се развива с разширяването на града и появата на нови търговски и жилищни проекти.

В крайна сметка според строителите проектът не продава просто квадратни метри. Продава обещание за пространство и уединение в град, в който те стават все по-трудни за осигуряване. А именно това обещание ще трябва да оправдае Residence Tower.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google