Цената на квадратния метър е ориентир, но стойността се формира от много фактори - като локация, съседи и качество на живот.

Пазарът на недвижими имоти в България продължава да се движи от високо търсене, ограничено предлагане и силни очаквания – често не толкова икономически, колкото психологически. Много често българите се фокусират върху цената на квадратен метър и пропускат други важни фактори. Това стана ясно от думите на Даниела Грозева, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ). 

Даниела Грозева, председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ)
Даниела Грозева, председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ)

Защо цената не е равна на стойността

„Квадратният метър е ориентир, но много малък ориентир.“

Това обобщение поставя рамката на един по-дълбок проблем – смесването между цена и стойност. Цената е това, което купувачът плаща. Стойността е това, което той получава.

Разликата между двете често се игнорира, особено от продавачите. Типичен пример е логиката „съседът продаде за толкова, значи и моят имот струва толкова“. На практика обаче всеки имот е различен – не само като параметри, но и като възприятие.

"А ти наистина знаеш ли на каква цена е продал съседът, също е въпрос", каза експертът. 

Даниела Грозева казва, че стойността за някои купувачи може да означава и че семействата им живеят наблизо, затова става дума за твърде относителни понятия. 

Фактори като: изложение и етаж, функционалност на разпределението, състояние на имота, качество на сградата, социална среда, могат да променят стойността значително, дори при идентична квадратура.

"Не може да сравнявате цената на апартамента си с тази на съседа, защото дори един етаж нагоре променя гледката и усещането, съответно и цената", добави тя. 

Пазарът без реални данни

Един от структурните проблеми на имотния сектор в България е липсата на достъпна и надеждна статистика за реално сключените сделки.

Официалните данни дават обща картина за ръстове и спадове, но не и реални продажни цени на конкретни имоти. 

Даниела Грозева казва, че често брокерите помагат на продавачите за поставяне на цена на имота, защото се случва неправилно ценообразуване. 

Парадоксално, нереалистично високата цена не увеличава стойността на имота – тя просто помага на други, по-адекватно оценени имоти да се продадат по-бързо

"До 14-ия ден от излизането на пазара е пика на търсене на имота. Ако до този момент няма запитвания, значи цената е сложена неправилно и имотът е надценен", каза тя. 

От известно време НСИ обявява цените на имотите само в градовете над 120 000 души, а повишението на цените може да се вади от международни източници. Статистиката остава неточна. 

"Истинската причина е, че не всички сделки минават на реалната си цена. Ние сме задължени лица по Закона за изпиране на пари и трябва да докладваме в такива случаи, но продавачът и купувачът се разбират помежду си и сделката не минава на реалната цена. Това е една от големите причини статистиката да се изкриви", каза тя и припомни, че за такава практика се носи наказателна отговорност. 

Даниела Грозева каза, че НСНИ има за цел да върне индекса РЕМИ и да добави прогнозни цени на професионалистите за тримесечие. 

Ролята на брокера: филтър срещу грешки

Грозева казва, че не е много добра практика брокер да работи в цяла София. 

"Ако си сегментиран в определен район, знаеш в този район и във всеки блок какви сделки са приключени. Знаеш основите на сградата, покрива, сметките - не е само цената на кв.м, а дори на кого е собствеността и кои са съседите", каза тя в "Квадратни метри". 

Покупката на имот често е еднократен акт. Това е процес, в който най-често се допускат грешки още в началните етапи.

Един от тях е т.нар. „стоп капаро“ – практика, която няма ясно законово определение, но се използва масово. По същество това е израз на намерение за покупка, но често се прилага без ясни правила. Има доста случаи с проблеми в документите, които имат проблеми с кадастъра или проблеми с наследници, което може да стопира две сделки, ако вие също продавате имот. 

Тя добави, че сумата за „стоп-капаро“ за имоти до 200 000 евро са между 2-5 хил. евро, а над това са доста по-високи суми. 

"Да се отделят от едно домакинство срещу хвърчаща бележка не е удачно. Може и продавачът да започне да го харчи и ако има проблем с документите да няма как да ви го върне", каза тя. 

Допълнителен риск съществува в периода между изповядване и вписване на сделката, когато могат да се появят нови тежести. Затова все по-често се препоръчва използването на доверителни сметки, при които средствата се освобождават едва след окончателното вписване.

"Следете какво подписвате. В документите пише на кой ден трябва да дадете останалото", каза тя. 

Понякога на банката е нужен и месец, за да отпусне кредита. 

Финансирането като ключов фактор

Над половината сделки на пазара се реализират с банково финансиране. Това превръща кредита в ключов елемент още в началото на процеса.

Честа грешка е купувачите да изберат имот преди да са сигурни в способността си да го финансират. В резултат:

  • сделката се забавя
  • депозитът може да бъде загубен
  • възникват напрежения между страните

Затова все по-важна става ролята на кредитните посредници, които структурират финансирането предварително.

"Банките отпускат кредит на кв.м, но има една особеност, която трябва да се знае. Жилище 70 кв.м старо строителство (не се смятат тераси) е около 110 кв.м според новото строителство. Квадратурата може да е реална, но на банката не й излизат кв.м.", каза имотният експерт. 

Пазар, воден от емоции

В крайна сметка българският имотен пазар остава силно емоционален. Повечето хора правят една или две сделки в живота си – недостатъчно, за да натрупат опит.

"Тези, които искат да са спокойни, трябва да си предвидят брокер, защото нито адвокатът, нито нотариусът знаят как работи пазарът", каза тя. 

Често купувачът може да загуби и капаро, ако има проблем с банката, пред която не може да докаже квадратурата на апартамента си. Брокерите са тези, които знаят кой имот колко време е бил на пазара и какви са скритите рискове. 

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !