2025 г. в няколко цифри:

  • 92 500 закупени жилищни имота в страната, което е с 2.5% по-малко сделки спрямо предходната година;
  • над 30% покупки в новопостроени сгради;
  • 5.6 млрд. евро новоотпуснати кредити при средна лихва от 2.5% в страната;
  • всеки трети ипотечен кредит е отпуснат от Банка ДСК, която управлява най-големия портфейл от ипотечни кредити в банковата система от 4.9 млрд. евро с 26.5% пазарен дял. (по данни на банката)

Като най-голям кредитор на ипотечния пазар, банката наблюдава постепенно увеличаване на средния размер на отпусканите кредити – в съответствие с ръста на цените на имотите и доходите. Към настоящия момент средният ипотечен кредит за покупка на имот в Банка ДСК е около 140 000 евро, като за София е 180 000 евро, а за останалите региони - 113 000 евро.

По-голямата част от ипотечните кредити в България се използват за покупка на жилище за собствено ползване – около 90% са целеви кредити, насочени към задоволяване на жилищни нужди. Това е положителен индикатор за стабилността на пазара, особено в контекста на минали периоди, когато делът на кредити за текущи потребности е бил по-висок.

От банката казват, че фактът, че пазарът остава силно концентриран – 50% от ипотечното кредитиране е съсредоточено в столицата, а около 80% – в шестте най-големи града, където икономическият растеж е най-изразен, и това е в пълен унисон с инвестициите в ново строителство, е доказателство, че и през следващите години най-силно развитите икономически градове ще движат ръстове на пазара именно заради повишаващите се доходи и желанието на клиентите да инвестират в по-добър имот.

По отношение на достъпността, при среден кредит от 140 000 евро, месечната вноска възлиза на приблизително 553 евро (при 711 евро за кредит от 180 000 евро за столицата), което в контекста на доходите в София представлява около една трета от средния нетен доход – съотношение, считано за устойчиво по международни стандарти.

През първото тримесечие на 2026 г., клиентите на Банка ДСК са със среден общ доход около 3100 евро (3900 евро за София). За сравнение, тези стойности за 2025 г. са били съответно 2800 евро (3600 евро за София) и за 2024 г. 2300 евро и 2900 евро. Средствата, които хората заделят за погасяване на задълженията, са около 35% от дохода.

От първо жилище към по-висок стандарт на живот

Клиентите стават все по-информирани и взискателни и в унисон с натовареното им ежедневие искат бързо, прозрачно и улеснено да могат да вземат най-правилното за тях решение и да получат финансиране. Използват различни източници на информация и внимателно проучват средата и характеристиките на имота като за по-младите е характерно, че много от тях искат да са първи обитатели.

Тенденциите са различни спрямо потребностите и разбира се възможностите на клиентите. Хората, които купуват първото си жилище, се насочват предимно към двустайни апартаменти. С разрастването на семейството и доходите на клиентите виждаме интерес към жилища с по-голяма площ и удобства като инфраструктура, нови обекти и комплекси, които да им предоставят повече комфорт.  

По данни на Евростат България е на едно от водещите места по пренаселеност на жилищата с 34%, докато средният дял в еврозоната е едва 14%. 

Не стихва и интересът към самостоятелни къщи или такива в затворени комплекси в близост до града, което пък от своя страна дава друг тип стандарт на живот. Търсенето ще се доминира от новото строителство като атрактивни са новопостроените сгради - около 30% от покупките са построени през последните 3 години сгради.

Това  затвърждава тезата, че немалко купувачи предпочитат модерната визия на новия сграден фонд. Наблюдаваме позитивни тенденции в този сегмент – появяват се проекти с по-съвременна архитектура, фокус върху енергийната ефективност, зелени пространства, качествени материали и по-високо ниво на сигурност и комфорт.

„Като най-големия кредитор с дългогодишен опит, за нас е естествено да бъдем водещи в дигитализацията на ипотечното кредитиране. Започнахме развитието на DSK Home преди четири години, а днес вече виждаме устойчиви резултати – над 200 000 месечни потребители, трето място по посещаемост на пазара и значително съкратено време за одобрение – под 5 дни, с над 3 000 реализирани кредита. През 2026 г. правим следващата стъпка – изцяло нов дигитален процес по кандидатстване, обогатен с допълнителни услуги, онлайн обмен на документи и проследяване в реално време. Нашата мисия е покупката на дом да бъде лесна, достъпна и прозрачна, с кратки срокове и високо качество на консултиране. Развиваме DSK Home като водеща дигитална екосистема, която превръща целия процес по покупка на жилище в преживяване на ново ниво.“, коментира Пламена Тотева, Директор пазар "Ипотечни кредити" в Банка ДСК. 

Макроикономическа среда и средносрочна прогноза за имотния пазар

Войната в Иран съществено прекроява международната среда, като очакванията са за инфлационен натиск и по-ниска икономическа активност. В тези условия икономиката на България също ще претърпи сътресения, като ревизираните очаквания на банката за настоящата година са за по-слаб икономически растеж (2.6%) и по-висока инфлация (5.8%). 

Икономиката ще продължи да се движи основно от частното потребление, което от своя страна е подкрепено от покачващите се разполагаеми доходи на населението. Ниските лихви по кредитите също допринасят за силно вътрешно търсене на стоки и услуги. Пазарът на труда достига своя предел, като нивото на безработица достига историческо ниско ниво, а бизнесът продължава да изпитва затруднения при подбора на персонал.

По думи на експертите един от положителните ефекти е влизането в еврозоната, когато страната ни получи увеличен кредитен рейтинг и вече се позиционирам като страната с най-висок рейтинг в региона и дори има потенциал да достигне Хърватия и Словения. Успоредно с това икономиката ни продължава да расте и погледната отвън би следвало да изглеждаме атрактивно за привличане на чуждестранни инвестиции. 

Имотният пазар, като водещ сектор в икономиката, също демонстрира завидни резултати през последните няколко години. Основните фактори, които определиха това представяне бяха покачващи се доходи, ниски лихви по кредитиране и силна конкуренция на банковия пазар. Настоящата макроикономическа среда не подсказва за влошаване на имотния пазар, по скоро нашите очаквания допускат приемливо охлаждане.

Предвид засиления инфлационен натиск, който вече ограничава темпа на нарастване на разполагаемия доход, както и отшумяването на еуфорията около приемането на еврото, двата ключови фактора зад силното представяне през 2025 г. вече не подкрепят в същата степен търсенето на жилища – като вторият практически е изчерпал положителния си ефект, а първият е значително отслабен.

Вземайки предвид и останалите основни фактори, които влияят на имотния пазар – доходи, заетост, кредитна активност и предлагане – очакванията на ДСК са за забавяне на темпа на нарастване на цените на жилищата до около 8.5% през 2026 г.

В средносрочен хоризонт (2026–2028 г.) прогнозират средногодишен ръст от приблизително 7.9% на национално ниво, като за София очакват малко по-високи темпове на поскъпване, отразяващи по-силното търсене и по-ограниченото предлагане в столицата.