След години на силен ръст, ограничено предлагане и ускорени решения, жилищният пазар в България започва да се пренастройва. Според експерти от SORENDA Real Estate, чийто анализ бе разпространен от БТА, не става въпрос за рязка промяна или спад, а за постепенно преминаване към по-балансирана и устойчива динамика. Това е естествено „узряване“ на пазара, при което връзката между цена и реална стойност започва да се възстановява.

„В момента наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени – както от страна на купувачите, така и от страна на инвеститорите“, посочват от инвестиционния холдинг.

Повече предлагане и край на еуфорията

Един от най-ясните сигнали за промяната на пазара е увеличеното предлагане. В отделни райони на София, където допреди година купувачите са избирали между 2–3 конкурентни оферти, днес те вече достигат 10 и повече. В резултат на това сделките се случват по-бавно, а преговорите стават по-дълги и детайлни.

През 2025 г. цените на жилищата са нараснали средно с около 11–12%, като в отделни столични райони ръстът е надхвърлил 20%. Именно този ускорен растеж е в основата на днешното „охлаждане“. Фокусът вече се измества от очакванията (като изиграния „евроефект“) към реалните макроикономически фактори – доходи, заетост и достъп до кредитиране.

Новият профил на купувача и сделките „на зелено“

Днес клиентите подхождат към покупката на имот значително по-подготвени. Те проучват районите, сравняват оферти и често разполагат с предварително одобрение от банка. Младите купувачи демонстрират ясно изразен рационален подход, като предварително изчисляват бюджета си и всички съпътстващи разходи.

„Виждаме по-малко решения от страх да не бъде изпуснат моментът и много повече внимание към детайли като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate.

Тази рационалност променя и структурата на сделките. Делът на покупките за лично ползване расте, докато чисто инвестиционните придобивания се свиват – от около 25% през 2025 г. до очаквани 10–15% в следващия период.

При сделките „на зелено“ доверието в инвеститора вече е ключово. Продажбите в ранен етап стават по-умерени, като здравословният диапазон спада до 30–40% от апартаментите (спрямо 60–70% в предходни години). Купувачите вече не търсят просто квадратни метри, а оценяват имота като цялостен продукт. Ключовите фактори при избора включват:

  • Локация, заобикаляща среда и достъп до транспорт;
  • Наличие на зелени площи и дългосрочна поддръжка на сградата;
  • Качество на строителството и функционално разпределение;
  • Изложение (с ясно предпочитание към южно) и тип отопление.

Лихви и кредитиране след влизането в еврозоната

Банковото кредитиране остава основен двигател, тъй като около 70% от сделките в България са обвързани с ипотечно финансиране. След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – намаляването на задължителните резерви от около 12% до близо 1% освободи значителен ресурс в банковата система. Това създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.

Очакванията са лихвите по жилищните кредити да останат стабилни, без рязък натиск за повишение. Въпреки това банките стават по-внимателни в оценката на кредитоспособността заради глобалната несигурност. При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие.

„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността“, посочват анализаторите.

Прогноза за 2026 г.: По-бавен, но по-здрав пазар

Времето за реализация на сделките се удължава, което е естествен резултат от разминаването между очакванията на продавачи и купувачи. Докато някои продавачи все още търсят пиковите цени от последните години, купувачите са прагматични и чувствителни към реалната стойност.

Очакванията за 2026 г. са за продължаващ ръст на цените, но при значително по-умерен темп. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране. Пазарът вече не се намира в еуфория, а в своята по-зряла фаза, където проектите с реална добавена стойност ще имат водещо предимство.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !