Исторически ниските нива задържат интереса към плаващите лихви при ипотечните кредити, но банките постепенно подготвят пазара за повече фиксирани решения. Тенденцията показва леко приближаване на интереса към все повече фиксирани лихви след влизането на страната ни в еврозоната. 

Людмил Цоков, старши мениджър „Кредитни продукти“ в Уникредит Булбанк каза в студиото на "Дарик кафе", че пазарът ни в момента изпробва интереса към решенията от период от 5 години с фиксирана лихва, следващ от период с плаваща. 

Българският ипотечен пазар остава своеобразно изключение в Европа. Докато в повечето страни от ЕС доминират кредитите с фиксирана лихва, в България над 90% от новите ипотечни заеми продължават да се отпускат с плаваща. Причината е проста – цената на кредита остава една от най-ниските на континента.

„Средната лихва по ипотечните кредити у нас в момента е около 2.45–2.5%. Това са нива, които практически не съществуват в останалата част на Европа“, казва Людмил Цоков.

За сравнение, в страни като Хърватия, страна приела скоро еврото, ипотечните кредити се отпускат при около 3% лихва, а в държави като Германия и Италия нивата също се движат около и над тази граница. В Унгария те достигат дори над 6%.

"Нивата на плаващата лихва у нас все още са исторически ниски и клиентите, когато сравняват двете, все още предпочитат плаващата", каза той. 

Малък дял, но растящ интерес

Въпреки това интересът към фиксираните лихви постепенно се появява. По оценки на банковия сектор едва между 5% и 10% от новите ипотечни кредити в България се отпускат при фиксирана лихва.

Това е рязък контраст с практиките в Западна Европа. В държави като Франция, Германия и Италия между 60% и 70% от новите жилищни кредити са фиксирани. В съседна Румъния делът дори надхвърля 90%.

"В момента на нашия пазар няма оферти с фиксирана лихва за целия период на кредита, тя обикновено е за 3,5 до 10 години. За клиентът риксът през тези години е сведен до минимум, защото клиентът плаща една и съща месечна вноска, независимо от пазарните нива. При плаващата - тя зависи от пазарните нива и може да върви нагоре или надолу", добави той. 

Това намалява риска за домакинствата в период, когато бюджетът е най-натоварен – непосредствено след покупката на жилище, когато има разходи за ремонт, обзавеждане и преместване.

"Хибридните кредити"

Поради тази причина банките постепенно започват да предлагат така наречените хибридни продукти – комбинация между фиксирана и плаваща лихва.

При тях лихвата е фиксирана през първите години от кредита, а след това преминава към плаваща. Така клиентът получава сигурност в началния период, но запазва възможността да се възползва от евентуално понижение на лихвите в бъдеще.

Този модел е типичен за пазари, които тепърва започват да преминават към по-голям дял на фиксираните лихви. В много западноевропейски държави ипотеките вече се фиксират за целия срок на кредита – практика, която все още е рядкост в България.

Уникредит Булбанк пуска подобен продукт на пазара до края на март - фиксиран лихвен процент за първите 5 години 2.89%, а за останалия период плаваща лихва - 2.89%. 

"Клиентът може да си предоговори след тези 5 години, ако пожелае да продължи с фиксираната лихва", каза той. 

Кредитният бум продължава

Въпреки дебата за лихвите, кредитната активност остава силна. По думи на експерта банковата система отчете ръст от около 30% на годишна база в ипотечното кредитиране през 2025 г., което се превърна в една от най-силните години за пазара.

Началото на 2026 г. обаче носи известно охлаждане. Според банките това е нормална сезонна динамика – след силния финал на предходната година обикновено следва период на баланс.

Самият процес на отпускане на кредит също се променя. Все повече клиенти кандидатстват дистанционно, обменят документи онлайн и подписват голяма част от договорите дигитално. Единствената задължително присъствена част остава нотариалната сделка.

Колко всъщност дължим за жилище

Данните на банките показват и интересна тенденция при продължителността на ипотеките.

Средният срок на който се отпускат новите кредити е около 26 години. Реално обаче малко домакинства изплащат кредита до края. В повечето случаи заемът се погасява след около 13–14 години – често след продажба на имота или рефинансиране.

Размерът на кредитите също расте. Средната ипотека в България, по думи на експерта, е около 120–130 хил. евро, докато в София сумите често достигат около 180 хил. евро заради значително по-високите цени на имотите.

По-строги правила, но без повече откази

През последните години Българска народна банка въведе и по-строги ограничения върху ипотечното кредитиране. Основното правило е, че общите задължения на едно домакинство не трябва да надвишават 50% от доходите му.

Очакванията бяха това да доведе до ръст на отказите по кредитни заявки. На практика обаче банките не отчитат подобна тенденция. Напротив – кредитоспособността на домакинствата се подобрява, подкрепена от растящите доходи през последните години.

Накъде отива ипотечният пазар и има ли риск за банките, предлагащи фиксирана лихва?

"Банките умело управляват риска. Това ни е част от работата. С различни финансови инструменти балансираме риска. В какво се изразява риксът за нас? Ние фиксираме един период и ако в този период лихвите се покачат, ние не можем да да повишим лихвата. Банките балансират и кредитния портфейл с депозитите, които привличат. Важно е да има баланс между двете", каза експертът. 

Следващите няколко години вероятно ще донесат по-голямо разнообразие от кредитни продукти. Очакванията са за повече хибридни ипотечни кредити, както и за засилване на т.нар. зелени заеми – финансиране за енергийно ефективни жилища.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !