• Спадът в търсенето на офис площи след пандемията от COVID-19 и налагането на дистанционната работа карат големите градове по света да преосмислят бъдещето на бизнес сградите, превръщайки ги в модерни жилищни апартаменти.
  • Париж, Ню Йорк, Вашингтон и Лондон насърчават превръщането на неизползвани офиси в жилища, като за целта се облекчават регулациите и се предвиждат данъчни стимули.

Когато Ролан Кубин развежда посетителите из бъдещ апартамент в Париж, се налага те да използват въображението си.

„Тук ще бъде кухнята, а тук – банята“, обяснява заместник-изпълнителният директор на френската компания за недвижими имоти Groupama Immobilier.

Идеята звучи привлекателно – жилище от висок клас в западната част на Париж. В момента обаче пространството изобщо не прилича на апартамент. То представлява част от един етаж в девететажна офис сграда, наречена Le Diamant, в която работят 1 800 души.

Groupama Immobilier планира да превърне цялата сграда в жилищна. Очаква се това да бъде първият от множество подобни проекти за преобразуване на офиси в апартаменти в района.

Става дума за La Défense – специално изграден бизнес квартал на френската столица, в който са концентрирани модерните небостъргачи на града.

По подобие на тенденциите в Ню Йорк, Вашингтон и Лондон публичната агенция Paris La Défense, която управлява района, обяви планове до една пета от офис сградите там да бъдат превърнати в жилища.

Предизвикателствата при превръщането на офисите в жилища

Кубин отвежда посетителите в помещение, което в момента се използва като конферентна зала в централната част на сградата. То няма прозорци – показателен пример за едно от големите предизвикателства при преобразуването на офис пространства в апартаменти.

Проблемът е как да бъде използвана голямата площ във вътрешността на всеки етаж, до която не достига естествена светлина.

„Там няма да има стаи. Ще има само достъп“, обяснява Ролан Кубин, визирайки асансьорите и стълбищата.

Сред останалите трудности са необходимостта от изграждане на повече ВиК инсталации и таваните, които понякога са прекалено ниски за жилищни помещения.

Въпреки тези предизвикателства причината за плановете за толкова много преобразувания е сравнително проста – търсенето на офис площи в La Défense и в Париж като цяло рязко намалява след пандемията от Covid-19 и разпространението на работата от дома.

„La Défense има дял на незаетите площи от 14-15%, което е повече, отколкото беше преди“, казва Пиер-Ив Гис, главен изпълнителен директор на Paris La Défense.

Според него друга причина за програмата е необходимостта бизнес кварталът да се промени от място, в което хората идват единствено за работа.

„За да задържим компаниите във Франция и Западна Европа, трябва да разнообразим тези офис пространства от миналия век, защото вече никой не иска да работи в подобна среда“, посочва Гис.

Людовик Делес, главен изпълнителен директор на френското подразделение на канадската компания за недвижими имоти Colliers, допълва, че търсенето на офис площи в Париж е намаляло с близо една трета през последните пет до шест години.

Той смята, че високите офис сгради ще продължат да бъдат необходими, но градовете трябва да гарантират, че около тях има достатъчно възможности за свободното време – ресторанти, барове, кина и фитнес центрове в непосредствена близост.

„Хората харесват идеята да се събират на едно място, в център на експертиза за работа – например технологичните хъбове. Предизвикателството пред La Défense е да се превърне в място, където хората искат да бъдат и което искат да виждат, когато напуснат работното си място вечер“, казва Делес.

Вашингтон и Ню Йорк дават пример

Вдъхновение за La Défense може да дойде от Вашингтон и Ню Йорк, където данъчните облекчения за инвеститорите в недвижими имоти стимулират най-мащабната вълна от преобразуване на офиси в жилища в САЩ.

Както и в Париж, основната причина е спадът в търсенето на офис площи след пандемията.

Доклад от миналата година показва, че в Ню Йорк са били планирани 8 310 апартамента в сгради, които се преобразуват от офиси в жилища. Във Вашингтон броят им е 6 533.

На трето място е Лос Анджелис с 4 322 жилища, следван от Чикаго с 3 606.

„Поставихме си за цел да привлечем 15 000 нови жители в центъра до 2028 г. и в момента сме на път да постигнем това“, казва Нина Албърт, заместник-кмет на Вашингтон по въпросите на планирането и развитието.

По думите ѝ „може да има едно или две доста значителни събаряния на сгради, но по-голямата част от проектите са преобразувания на офис площи“.

Подобно на Париж, и във Вашингтон се сблъскват с технически предизвикателства. В някои случаи проблемът с липсата на естествена светлина във вътрешността на офис сградите е решен чрез изграждането на атриуми – своеобразни светлинни пространства в центъра на сградите.

Албърт допълва, че в сектора са постъпили „стотици милиони долари частни инвестиции“.

Освен данъчните облекчения, Департаментът по сградите на Вашингтон, който е част от Съвета на окръг Колумбия, е облекчил и градоустройствените ограничения. Целта е проектите за преобразуване на офис сгради по-лесно да получават официално одобрение. Подобен подход се прилага и в Ню Йорк.

Лондон също насърчава преобразуването на офис сгради

Във Великобритания също са въведени данъчни облекчения и по-облекчени правила за планиране при превръщането на офис площи в апартаменти.

Това води до продължаващ бум на подобни проекти. Доклад на компанията за недвижими имоти Knight Frank от миналата година показва, че броят на проектите за преобразуване на офис сгради в жилища в Лондон е с 60% по-висок спрямо нивата преди пандемията от Covid-19.

В Париж Ролан Кубин се надява френските власти да последват тези примери и да намалят както данъците, така и регулаторните изисквания за подобни преобразувания.

„Начинът, по който правителството ще подходи към данъчния въпрос, ще определи дали Франция ще може да преобразува 2% от незаетите си офис площи или между 18 и 23%“, казва той.

Според Кубин в момента промяната на предназначението на една сграда води до това тя да бъде третирана не като стара сграда, която е била преустроена, а като нова сграда. Това означава, че трябва да бъдат изпълнени всички съответни регулаторни изисквания.

Сред тях са правилата за паркиране, достъпът за хора в инвалидни колички, пожарната безопасност и други нормативни изисквания.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google