Пенко Пенков, Билд Инвест България: София е сред малкото европейски столици, които съчетават живот до планината и бърз достъп до центъра

Пазарът на жилищни имоти в София навлиза в нов етап – определящ се не толкова от цената, колкото от концепцията за добър живот. След десетилетие, в което мантрата „локация, локация, локация“ доминираше разговорите, купувачите все по-често добавят още три критерия: качество, среда и дългосрочен потенциал. В този контекст затворените комплекси по южната дъга на Околовръстния път постепенно се превръщат от нишов продукт в структурен сегмент на пазара.

Това стана ясно от думите на Пенко Пенков, основател на Build Invest Bulgaria, с над 20-годишен опит в строителството по време на рубриката „Квадратни метри“.

От „Парадайс“ до Лозен: как се създава локация

Един от най-видимите примери за създадена локация е районът около Paradise Center и бул. „Черни връх“. Само преди десетилетие това беше периферия с ограничена инфраструктура. Днес комбинацията от метро, търговски център, разширени булеварди и частни инвестиции превърна зоната в една от най-динамичните в столицата.

„Локацията може да бъде създадена“, казва Пенков. “В моята история много от местата, на които съм започвал проекти са били с по една сграда, което за хората е учудващо. Намерил съм добра локация, без да твърдя, че съм я създал, т.е. видял съм потенциала”.

Тезата му стъпва върху прост принцип: ранното разпознаване на потенциал. Инвеститорът не просто следва инфраструктурата – той я предвижда.

“Районът около Paradise Center беше създаден с инвестицията в него”, каза той.

Пенков даде за пример и приносът на публичните инвестиции на столична община, които спомагат инфраструктурно развитието на бул. Черни връх, който само допреди няколко години беше тясна улица, стигаща до Околовръстното.

Подобен процес тече и в село Лозен, в подножието на планината, където компанията развива проекта New Land District, а интересът расте.

“Около Южната дъга също можете да видите проекти с 5 до 10 къщи, а напоследък и по-големи проекти. Това са районите с неразработен потенциал, в които ние инвеститорите можем да отделим внимание, но за съжаление все още те са пренебрегнати от публичните инвестиции”, добави той.

Краят на високата ограда

Преди десет години моделът е различен: всеки търси отделен парцел, самостоятелна къща с голям зид и будка за охрана в покрайнините на София. Днес купувачите търсят общност и услуги в затворени комплекси.

Новото поколение затворени комплекси предлага не само контрол на достъпа, но и вътрешна инфраструктура – паркове, алеи, спортни зони, детски площадки, търговски обекти. В някои случаи – и закрити басейни, фитнеси, падел игрища. Това е отговор на промененото потребителско поведение след COVID: домът трябва да съчетава работа, свободно време и социален живот.

Моделът е познат от градове като Виена, Барселона и Прага, където подобни квартали често са сред най-желаните локации.

“Много малко градове в Европа имат и лукса да живееш в планинска среда с планински въздух и да си на 15 минути от Центъра. Затова този вид комплекси имат бъдеще”, добави той.

Самият той казва, че преди да започне строителството на неговите комплекси посещава подобни проекти в няколко европейски столици, като остава с впечатлението, че и там те са изключително търсени.

“Това са най-скъпите места за живеене в европейските градове, които могат да съчетаят природа и град. До момента строителството на комплекси в София беше малко разхвърляно. Имаше 4-5, които се развиват, но опитът показва, че това ще бъде успешен модел”, добави Пенков.

Пенков допълни, че инвеститорите се стараят да създават и паркове, заведения, алеи за тичане, детски алеи, спортни зони.

“Аз смятам да развия спортна зона с басейн, голяма зона за падел и фитнес. Те подобряват условията и са все по-търсени”, допълни той.

За купувачите, които избират зоната на Околовръстния път, това обикновено не е първо жилище. Обикновено те са взискателни и знаят какво искат.

Тихомир Тошев: Продаващите имоти ще трябва да намалят цените, ако искат сделки

15-минутният град

От години в много европейски градове съществува стремежът да се изгради система, в която всичко важно да ти бъде на 15 мин. разстояние. Това добавя и нуждата около затворения комплекс да има магазин и публичен транспорт.

Основният риск пред южната периферия на София остава инфраструктурният. Частният сектор инвестира в мащабни проекти, но публичните инвестиции изостават. Транспортната свързаност е ключовият въпрос. Зависимостта от автомобила остава висока, а интеграцията с метрото е ограничена.

“Тук малко сме изоставени от общината. Аз съм намерил решение и ще създам връзка между моя комплекс и метрото, за да не са зависими живущите винаги от автомобили. Това е най-големият проблем и най-големият въпрос”, каза той

Но устойчивият модел изисква координация и стратегия между община и инвеститори. В противен случай „градът в града“ рискува да остане изолиран остров.

Инвестиционният аргумент

От гледна точка на доходността, затворените комплекси в София все още са относително подценени спрямо европейските аналози. Исторически погледнато, добре позиционираните проекти в столицата отчетоха сериозен ценови ръст през последните пет години – в някои случаи над три пъти.

“На всички клиенти заявявам, че ръста на цените в подобни комплекси в големите столици, е много по-голям от този в града. Наблюдавайки средните цени в момента забелязвам, че тези комплекси, включително и моя в село Лозен са леко подценени. Според мен в бъдеще, след подобряване на инфраструктурата цената ще бъде променена в пъти”, добави той.

Пенков е категоричен, че качествено реализираните комплекси няма да губят стойност. Причината е структурна: контролирана среда, предвидимост на застрояването и ясна концепция. След като проектът е завършен, рискът от „неприятна изненада“ – нова сграда, която променя облика – е минимален.

“Купувачите, които успяха да се сдобият с жилище в последните 5 години спечелиха, защото цените от тогава се промениха 3 пъти, което не очаквам в бъдеще да стане толкова лесно, но за някои проекти, ако успеят да докажат качество, може да има промяна в цената. Това е добра инвестиция”, каза още Пенко Пенков.

Димитър Калайджиев: Някои хора купуваха по 15 апартамента, за да си изсветлят парите

Сделките „на зелено“: риск и регулация

Българският пазар остава зависим от покупките „на зелено“ – модел, при който купувачът финансира част от строителството срещу по-ниска цена и фиксирани условия.

По думи на Пенков у нас вече има доказани и популярни инвеститори, но въпреки това трябва да се проверяват.

“Инвеститорите, които не уважават добрите бизнес практики на пазара се знаят”, каза той.

Рискът е предимно в изборът на неправилен партньор. Пазарът постепенно се саморегулира: купувачите търсят доказана история и реализирани проекти.

“Цената в последните 20 години расте, тоест, когато правиш покупка на зелено, инвеститорът те защитава от инфлацията. Ти подписваш договор за 2-3 години, в който цената е фиксирана”, добави той. “В моята история нямам случай, в който да променя цените или да предоговорим. Имам дори сграда, която съм изградил на загуба.”

Пенков напомни, че тези, които купят първи в сградата имат възможност да изберат подобрите имоти.

Краят на „шпакловката“

Другата трансформация е свързана със стандарта на предаване. Традиционният модел „на шпакловка и замазка“ постепенно губи популярност. Довършителните работи поскъпнаха, времето за изпълнение се удължи, а купувачите предпочитат готов продукт.

"Личното ми мнение е това, че в България не продаваме имоти “завършени до ключ”, е грешка. Опитвал съм се да звършвам апартаменти и да ги предлагам. Наблюденията ми са, че това не е правилна стратегия. Преди 10 години цените на довършителните работи бяха ниски и хората искаха да си ги направят сами. Сега не е така. Хората търсят завършени апартаменти. В моя проект New Land District Lozen се опитвам да продавам завършени апартаменти", каза той.

Западноевропейският стандарт – жилище, годно за обитаване, в което се внасят само мебели – вероятно ще се превърне в норма и у нас през следващите години. Това ще изисква и регулаторна промяна: въвеждане в експлоатация на реално завършен, а не формално приключен имот.

“До 5-7 години това ще стане регламент. В повечето страни не можеш да превеждаш в експолатация неготово жилище, а ние в България правим точно това”, добави той.

Нов тренд в имотите в България: Купувачите не избират апартаменти, а квартали

Перспектива

София притежава рядко конкурентно предимство: близост между планина и център, достъпна в рамките на 15–20 минути. Малко европейски столици могат да предложат подобна комбинация без необходимост от масивна допълнителна транспортна инвестиция.

Ако публичната инфраструктура навакса, южната периферия може да се превърне в най-ценния жилищен сегмент на столицата. Дотогава тя остава поле за предприемачи с дългосрочен хоризонт – и за купувачи, готови да инвестират не просто в квадратни метри, а в концепция за живот.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !