Пазарът на жилища в София постепенно излиза от фазата на масова еуфория, характерна за 2025 г., и навлиза в по-балансиран период. Ако преди година почти всеки втори разговор се въртеше около „следващия апартамент“, днес купувачите изглеждат по-предпазливи, а спекулативният капитал временно се е отдръпнал.

Това е една от основните тези на основателя на HomeTED Кристиян Узунски, който наблюдава пазара основно в София и периферията на столицата. По думите му днешният пазар е „по-здравословен“, защото сделките се движат предимно от реална нужда, а не от страх да не бъде изпусната следващата ценова вълна.

“Част от спекулантите са аут, но са в процес на изчакване за нещо изгодно”, каза Кристиян Узунски. 

От „купуваме всичко“ към „купуваме смислено“

„Миналата година всеки купуваше – има нужда, няма нужда. Беше модерно да се купуват имоти“, казва Узунски. 

Днес картината е различна. Инвеститорите не са изчезнали, но вече подхождат значително по-внимателно. Работят основно хора с опит, които познават добре пазара, особено в сегмента fix-and-flip и отдаването под наем.

Това не означава спад на интереса към имотите. Напротив, според брокера българите остават силно привързани към идеята за собственост. Разликата е, че покупката вече не е импулсивна. Купувачите сравняват, преговарят и по-често стигат до втори оглед – нещо почти немислимо през 2025 г., когато много жилища се капарираха още в деня на публикуване.

Узунски каза, че причина за големия интерес на българите към имотите е покачването на доходите. Голяма част от хората от малките градове се насочват към София и вече това да имаш имот в столицата става масово явление. 

“Не че им трябват. Дават ги под наем. Някои ги купуват за децата си, когато пораснат. Ние сме маниаци на тема жилища. Трябва да минат поколения, докато изчистим това мислене”, каза Узунски. 

Голямата тенденция: излизане от София

Истинската промяна обаче се случва извън града.

След години, в които фокусът беше върху апартаменти в столицата, все повече хора търсят къщи и парцели около София. Причините са комбинация от умора от градската среда, желание за повече пространство, работа от разстояние и усещането, че качеството на живот извън центъра започва да оправдава компромиса с ежедневното пътуване.

Основно такива жилища търсят семейства, които искат целогодишно да живеят близо до София и държат на бърз достъп до града, както и хора, които могат да си позволят по-отдалечен живот през уикенда.

“Някои хора ипотекиран вече изплатените си апартаменти в София и си купуват с тази сума къща край София”, добави той. 

Най-интересното е, че традиционно „модните“ локации вече започват да се изчерпват. Райони като Бистрица, Драгалевци и зоните около Витоша остават престижни, но там новото строителство често започва от 700 хил. евро за къща на шпакловка и замазка.

Затова вниманието постепенно се измества на запад.

Новият западен пояс: Костинброд, Сливница, Гурмазово

“Мога да дам примери с реални сделки от тази година в Хераково. То е на около 25 км от София. Аз продадох там 355 хил. евро. На цената на апартамент в София”, каза брокерът. 

Според Узунски истинският потенциал днес е около новите пътни артерии към Сливница и сръбската граница.

“В селата Алдомировци и Цацаровци има къщи по 70-80 хил. евро за ремонт”, каза той. 

Костинброд вече не е просто индустриална периферия на София, а започва да се оформя като реална жилищна зона. Брокерът разказва как малка сграда с около 20 апартамента в града е била разпродадена за два-три месеца – нещо, което дори самият той не е очаквал.

“В Божурище пък вече няма какво да се продава”, добави той. “От Божурище вече търсят в Гурмазово.” 

Подобна динамика има и в Гурмазово, което постепенно измества Божурище като предпочитана зона за нови къщи. Там самостоятелна къща в добро изпълнение вече достига около 350 хил. евро и по думите му се продава „изключително бързо“.

“Районите, които си струват са районите до Сливница. Тези села там са все по-апетитна хапка”, каза той. “За 250 хил. евро можеш направо да влезеш да живееш.”

Благоевград – новата изненада

Една от най-неочакваните тенденции е засиленият интерес на софиянци към Благоевград.

Причината е проста: градът е на около час път от София, предлага университет, добра инфраструктура и значително по-ниски цени. По думите на Узуновски нова самостоятелна къща с двор там може да се купи за около 250 хил. евро – сума, която в околностите на София често не достига дори за близнак.

“Същата къща в Гурмазово би била със 100 хил. евро отгоре”, добави Узунски. 

Той дава и конкретен пример със стара къща в малко село край Благоевград, обявена за 100 хил. евро. Само за няколко дни над 15 души – всички от София – поискали оглед, а сделката била сключена почти веднага.

Това е показателно за нещо по-дълбоко: пазарът вече не е само „София срещу останалата част от страната“. 

Все повече хора оценяват времето за пътуване, природата и разходите за живот като по-важни фактори от самия адрес.

Узунски стартира проект в Банкя, който се казва Vertical Residence - 4 къщи близнаци, 260 кв.м с допълнителни 250 кв. м двор. 

“Комплексът е високо качество има интерес”, добави той. 

Пазарът на къщи има своите капани

Въпреки бума при къщите, брокерът предупреждава, че това е значително по-сложен сегмент от апартаментите.

Купувачите често подценяват поддръжката, скритите разходи и документалните проблеми. Особено при старите къщи основен риск са липсващите строителни книжа и необходимостта от удостоверение за търпимост.

“Периодът за продажба на къщи започва от март месец. Там огледите са уикенда по обяд. Не е като в София, просто отиваш в един апартамент след работа и правиш огледа. на една къща, да я видиш трябва д аразгледаш двора, съседите. не може да оглеждаш къща в 19:00 вечерта”, добави той. 

30% от сделките се сключват след март, а зимата почти няма продадени. 

Узунски съветва купувачите да не подписват предварителни договори преди конструктивен и документален анализ на имота, както и да ползват инженер или конструктор при огледите.

„Имали сме случаи хора да купят къща емоционално, а след година да я продават, защото не могат да се справят с поддръжката“, казва той.

Той повдигна темата за издаването на удостоверение за търпимост, което да потвърди здравината на конструкцията. 

Имотите остават зависими от кредитите

Въпреки разговорите за охлаждане на пазара, едно нещо остава непроменено – ипотечните кредити продължават да движат сектора.

Според брокера над 80% от сделките в неговата практика през 2026 г. са с банково финансиране. Това прави лихвените нива ключов фактор, но според него леко покачване от 0.25–0.5 процентни пункта няма да промени сериозно пазара.

„Докато лихвите са около 3%, пазарът ще остане активен“, смята той.

Какво следва?

Очакването на Узуновски е за по-плавен ръст на цените – между 5% и 10% до края на годината, но без резките скокове от 2025 г. Сделките вероятно ще останат близо до нивата от 2024 г., които той определя като „нормални“.

Най-важната промяна обаче е психологическа: пазарът вече не се движи от паника и ФОМО, а от по-прагматични решения.

И ако през последните години голямата мечта беше „апартамент в София“, през 2026 г. тя все по-често изглежда като „къща на 40 минути от София“.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !