• Гърция привлича милиардери и заможни чужденци с атрактивни данъчни стимули, което води до бум на пазара на луксозни имоти в Атина.
  • Политиките, целящи да превърнат страната в нов дом за международния елит, вече променят облика на Атинската ривиера и повишават цените на жилищата, но остава въпросът дали новодошлите ще останат за постоянно.

След години на данъчни стимули, насочени към заможни чужденци, Гърция вече се стреми те да пренасят в страната не само парите си, но и своите семейства и бизнес. Тази политика вече оказва сериозно влияние върху пазара на имоти и променя облика на Атина.

Новината от септември, че милиардерът и мениджър на хедж фонд Крис Рокос заменя Лондон с Атина, където планира да открие офис, предизвика вълна от коментари. Недоволството беше особено силно във Великобритания, където той е сред най-големите данъкоплатци с платени 330 млн. паунда данъци през миналата година.

Този случай е само върхът на айсберга в усилията на Гърция да привлече заможни чужденци и техните капитали. Сега страната иска те да пренесат там и бизнеса, и семействата си, което вече се отразява на пазара на луксозни имоти.

Данъчни стимули за привличане на капитали и таланти

От 2020 г. насам Гърция въведе поредица от данъчни стимули, целящи да привлекат нови жители. Тези мерки са създадени, за да обърнат тенденцията на „изтичане на мозъци“, съпътствала финансовата криза, когато близо 1 милион души напуснаха страната. Основните облекчения включват:

Режим за лица, които не са данъчни резиденти (non-dom): Предлага годишен фиксиран данък от 100 000 евро върху доходите от чужбина. Условието е инвестиция от поне 500 000 евро в недвижими имоти, бизнес или ценни книжа.

Стимули за пенсионери: Чуждестранните пенсионери, които отговарят на условията, плащат фиксиран данък от 7% върху доходите си от чужбина за период до 15 години.

Облекчения за работници и предприемачи: Тези, които се преместят в Гърция, получават 50% освобождаване от данък върху доходите си от трудова или стопанска дейност.

През лятото гръцкото правителство предприе и допълнителна стъпка, като намали данъчната ставка върху доходите от пренесена лихва за инвестиционни мениджъри от 15% на 5%. За да се ползва облекчението, гръцкото подразделение на фонда трябва да харчи най-малко 3 млн. евро годишно в страната, което гарантира реално, а не само формално присъствие.

„Не става дума за 10 души, които харчат много пари. Потенциалът им е да помогнат за създаването на екосистема и бизнес среда, каквито досега не са съществували в страната“, казва Василис Карацас, съветник на финансовия министър.

Данните на гръцкото финансово министерство показват, че от въвеждането на режима non-dom са подадени около 500 заявления, а по другите стимули са кандидатствали близо 1500 пенсионери и около 10 000 ръководители, служители и предприемачи.

Бум на пазара на луксозни имоти

Данъчните стимули вече се отразяват осезаемо на пазара на имоти. Според Савас Саваидис, президент на Sotheby’s International Realty в Гърция, купувачите по програмата non-dom са представлявали почти една трета от обема на сделките на агенцията през 2025 г., докато преди 2024 г. делът им е бил почти нулев. Повече от половината от тези сделки са сключени с британски граждани.

След като спаднаха с над 40% между 2008 и 2017 г., цените на апартаментите в Гърция се повишиха с около 85% от най-ниското си ниво. През 2025 г. те вече са със 7% над пика от 2008 г., а през второто тримесечие на 2026 г. годишният ръст достига 5.5%, показват данни на Bank of Greece.

Недостигът на новопостроени жилища, наследство от финансовата криза, допълнително подхранва поскъпването.

„В продължение на 10 години и повече в Гърция не беше положена нито една тухла“, отбелязва Саваидис.

Сега ограниченото предлагане се сблъсква със силно международно търсене, особено на имоти с гледка към морето, охрана и модерни удобства.

Трансформацията на Атинската ривиера

Едно от местата, където тази трансформация е най-видима, е Атинската ривиера. В райони като Глифада, Вула и Вулиагмени ниските вили с градини все по-често отстъпват място на луксозни жилищни сгради с басейни и денонощна охрана.

„Живея във Вула от 30 години“, казва Полина Билири, брокер с 26 години опит. „Градините, ниските къщи – градският пейзаж се променят много бързо. Всяка нова жилищна сграда е по-висока от предишната.“

Тази промяна обаче има и своята цена. Елени Пападопулу, родена и израснала в Глифада, документира изчезващите вили в квартала чрез своя Instagram профил @Vintage.Glyfada. Тя смята, че с рушенето на старите сгради с характерни фасади и градини с лимонови дървета изчезват не само сградите, но и спомените и начинът на живот, свързани с тях.

Кои са новите купувачи и защо избират Атина?

Първоначално програмата за „златни визи“ привличаше предимно инвеститори от Китай и Близкия изток. Сега обаче пристига друг тип международни купувачи, които търсят основно или полупостоянно жилище и често пренасят и бизнеса си.

Въпреки поскъпването, крайбрежните райони на Атина остават сравнително достъпни. Цените по Атинската ривиера варират между 6000 и 10 000 евро за кв. м, което е значително по-ниско от пазари като Барселона (10 000 евро), Лисабон (11 000 евро), Париж (23 200 евро) и Монако (54 000 евро).

„Общото между тези хора е, че усещат Гърция като истински, а не изкуствен рай. Ако искаха светлините на Монте Карло, щяха да отидат в Монте Карло“, казва Саваидис.

Пример за това е семейство от Берлин, което се е преместило на Атинската ривиера по програмата non-dom. За тях решаващ фактор не са били данъците, а възможността да живеят край морето, като същевременно разполагат с удобствата на голям град, международни училища и добри транспортни връзки.

Проектът Ellinikon: "Мини Дубай" на брега на морето

Над трансформацията на ривиерата се извисява мащабният проект The Ellinikon – преустройство на бившето летище на Атина в нов крайбрежен район с жилища, хотели, магазини и огромен парк. Според Алекс Мулас, главен търговски директор на проекта, от общо 1300 жилищни единици вече са продадени между 850 и 900.

Интересното е, че гръцките купувачи представляват 55% от тях, а още 20–25% са от гръцката диаспора. Делът на международните купувачи обаче нараства и от 2023 г. насам достига 40%, като най-голямата група са американците.

Предизвикателството: Да убедиш богатите да останат

Основното предизвикателство пред Гърция не е просто да привлече заможни жители, а да ги убеди да останат. Международните семейства се нуждаят от качествени жилища, офиси, училища и услуги, с каквито са свикнали.

„Все още сме в началото“, казва Елина Филипу, ръководител в адвокатската кантора Zepos & Yannopoulos, относно усилията за създаване на международна индустрия за финансови услуги.

Много от новодошлите, като семейството от Берлин, възприемат преместването си по-скоро като „експеримент за три до пет години“, отколкото като постоянно установяване. Някои британски купувачи също планират престой от около пет години, запазвайки възможността да се върнат във Великобритания.

Докато Гърция се опитва да изгради устойчива екосистема за новия си елит, за местните жители като Елени Пападопулу промените по ривиерата са много по-трайни. Вилите, които тя снима, изчезват, а с тях и начинът на живот, който някога е определял квартала.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !

Добави в предпочитани в Google