Правителството на САЩ предложи идеята за 50-годишен план за изплащане на ипотека.

Това предизвика незабавни критики от страна на политици, потребители на социални медии и икономисти, които заявиха, че по-дългосрочният заем за недвижими имоти няма да допринесе много за решаването на други основни проблеми на пазара, като липсата на предлагане и високите лихви.

Директорът на Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) Бил Пълти заяви в платформата X през уикенда, че 50-годишната ипотека би „променила напълно играта“ за купувачите на жилища.

FHFA е частта от федералното правителство, която контролира гигантите Fannie Mae и Freddie Mac, които купуват и застраховат по-голямата част от ипотеките в страната.

30-годишната ипотека е уникален американски финансов продукт и начинът по подразбиране за закупуване на жилище още от времето на „Новия курс“.

Политици и финансисти по онова време искали да създадат стандартизирана ипотека, която кредитополучателите да могат да си позволят и да изплащат през трудовия си живот, когато средната продължителност на живота на американците е била 66 години.

По-малки плащания

Удължаването на срока на ипотека до 50 години може да намали месечните плащания на кредитополучателя.

Средната продажна цена на жилищата в САЩ е била 415 200 долара (358 317 евро) през септември, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти.

Ако приемем стандартна първоначална вноска от 10% и среден лихвен процент от 6.17%, месечната вноска по 30-годишна ипотека би била 2 288 долара (1 974 евро), докато плащането по 50-годишна ипотека би било 2 022 долара (1 745 евро).

Това е при условие, че банката не би изисквала по-висок лихвен процент по 50-годишна ипотека поради по-дългия срок на заема.

Но значително по-висока лихва

Тъй като дори по-голяма част от месечната вноска по 50-годишна ипотека би отивала за лихви по заема, ще са необходими 30 години, преди кредитополучателят да натрупа 100 000 долара (86 300 евро) собствен капитал, без да се брои поскъпването на жилищата и първоначалната вноска.

Това е в сравнение с 12-13 години, за да се натрупат 100 000 долара собствен капитал при изплащане на 30-годишна ипотека, без първоначалната вноска.

Според анализ на AP, кредитополучателят би платил приблизително допълнителни 389 000 долара (335 707 евро) лихва през срока на 50-годишна ипотека в сравнение с 30-годишна ипотека.

Други анализатори стигат до сходни заключения. Според Джон Ловало от UBS Securities:

„Удължаването на ипотека от 30 години на 50 години може да удвои (доларовата) сума на лихвата, изплащана от купувача на жилище за имот на средна цена през срока на заема, и значително да забави натрупването на собствен капитал“.

По-общи жилищни проблеми

50-годишната ипотека не решава по никакъв начин един критичен проблем, що се отнася до достъпността на жилищата - липсата на предлагане.

Щати, като Калифорния, и градове - като Ню Йорк, наскоро приеха законодателни или регулаторни промени, за да позволят на строителите да строят домове по-бързо с по-малко регулаторна бюрокрация.

Има и проблем с разходите за строителството на жилища в страната. Продукти, като стомана, дървен материал, бетон, мед и пластмаси, които се използват за строителство на жилища, сега са обект на мита при президента Тръмп.

Много работни места в строителството са заети от нелегални работници - особено в югозападната част на страната, където депортациите влияят върху способността на строителите на жилища да намират достатъчно работна ръка за строеж на домове.

„Много от големите неща, които биха обърнали внимание на въпроса с предлагането в момента, вървят в грешна посока“, казва Майк Концал, старши директор по политиката и изследванията в Проекта за икономическа сигурност.

Пълти заявява в платформата X, че въвеждането на 50-годишна ипотека е просто „потенциално оръжие“, наред с други решения, които Белият дом е обмислял в борбата с високите цени на жилищата.

Американците не живеят достатъчно дълго

Средната възраст на купувачите на първо жилище се увеличава от години и сега е приблизително 40 години. Трудно една банка би отпуснала 50-годишна ипотека на 40-годишен купувач на първо жилище, който би бил на 90 години, когато домът бъде изплатен.

Средната продължителност на живота на американците в момента е приблизително 79 години, което означава, че 11 години продължителност на живота не са покрити в 50-годишен заем. Според Концал:

„Обикновено не е цел на политиците да прехвърлят ипотечния дълг на децата на кредитополучателя“.

Други са опитвали по-дълги заеми

Други части от финансовата система са удължили сроковете по заеми със смесени резултати. Седемгодишният автомобилен кредит става все по-често срещан, тъй като цените на автомобилите се покачват, а американците задържат колите си по-дълго.

Въпреки по-дългите срокове на заемите, просрочията по автокредитите се увеличават, а средната цена на нов автомобил вече е 49 740 долара (42 925 евро) в сравнение с цена от 38 948 долара (33 612 евро) за ново превозно средство преди пет години.

Студентските заеми първоначално са били предназначени да се изплащат за 10 години, а сега множество опции за плащане удължават срока на погасяването до 20 години.

Икономисти посочват, че 50-годишната ипотека може да има обратното действие – да помогне за достъпността на жилищата и да причини инфлация на цените на жилищата, като въведе повече потенциални купувачи на пазар, който се бори с недостига на предлагане.

Тръмп омаловажи идеята

След отправените значителни критики президентът Доналд Тръмп не изглеждаше толкова ентусиазиран относно 50-годишната ипотека. На въпрос от Fox News относно идеята, президентът Тръмп каза, че тя „може би ще помогне малко“, но сякаш я подмина.

Съгласно Закона Дод-Франк, ипотечните гиганти Fannie Mae и Freddie Mac не могат да застраховат ипотека, която е по-дълга от 30 години, така че всяка 50-годишна ипотека ще бъде по-трудна за продажба на инвеститорите.

Конгресът ще трябва да измени финансовите закони на САЩ на множество места, за да позволи 50-годишни ипотеки, а изглежда, че няма голям интерес законодателният орган да се заеме с това незабавно.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !