Пазарът на земеделска земя в България рядко попада във фокуса на публичния дебат, въпреки че зад него стои една от най-мащабните форми на частна собственост в страната. Темата обаче неизбежно се връща на дневен ред – не само заради цените, а заради фундаменталния въпрос какво правят милиони българи с този актив.

Евгений Орашъков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, каза в ефира на "Дарик радио", че около 3.5 млн. души в България притежават земеделска земя. 

"Земеделската земя се използва само за земеделие. Тя осигурява продоволствената сигурност на страната, затова се ползва само по това предназначение", каза Евгений Орашъков. 

Масова собственост, пасивно поведение

В повечето случаи земята се отдава под наем или аренда, а решенията се свеждат до това на кого да бъде дадена и при какви условия. Активното управление остава в ръцете на сравнително малък брой професионални играчи и земеделски производители.

Така се формира особен пазар: много собственици, но малко реални участници в търсенето и предлагането.

Официалната статистика за 2024 г. поставя средната цена на земеделската земя в България на около 868 евро на декар. 

Добруджа остава безспорният ценови лидер. В област Добрич средните нива вече надхвърлят 1200 евро на декар, като в отделни случаи сделките излизат значително над тези стойности. Силистра се движи близо до тези нива - 1000–1200 евро.

Северна България като цяло остава под психологическата граница от 1000 евро, докато в Северозапада – Монтана и Враца – цените варират между 800-900 евро на декар.

"Това е средна цена. Има области, които са с по-добри метеорологични особености, по-добра почвена структура, по-близо до Дунава", казва той. 

По думи на Орашъков, в момента пазарът на земеделска земя е стабилен и не се води от еуфорията, която беше преди няколко години. От едната страна стоят земеделски производители, които знаят какво купуват, какво е качеството на земята и какво да очакват. Другият тип купувачи са тези, които инвестират с цел печалба, а според експерта спекулативните от тях отдавна са се оттеглили от пазара. 

Разликите не са случайни. Те отразяват комбинация от фактори – почвено качество, климат, структура на стопанствата, достъп до инфраструктура и, не на последно място, конкуренция между арендатори.

Доходността като котва

В новата пазарна среда ключовият ориентир става доходността. Тя се формира от два източника – рентата и евентуалното поскъпване на самата земя. Важно е да се знае, че земеделска земя се отдава само веднъж в годината за следващата земеделска година. Крайният срок е 30 юни, когато се отдава на следващия ползвател. 

"Това, което определя цената на земеделската земя е текущата доходност, тоест каква рента или наем се плаща за тази земя. Роля играят и печалбите, които очаква дадения земеделски производител. Печалбите са функции на цените на земеделските култури. Имаше пик на цените през 2021 г. Другото е очакването за цените на бъдещите реколти", каза председател на Българска асоциация на собствениците на земеделски земи. 

Към момента текущата доходност се движи между 2% и 4% годишно. В отделни случаи – особено при по-стари придобивания – тя може да е значително по-висока, но това е функция на исторически по-ниски входни цени.

На практика това поставя земеделската земя в пряка конкуренция с жилищните имоти, където доходността също се движи в сходни граници, но с по-висока оперативна ангажираност и по-голяма чувствителност към икономически цикли.

Какво движи рентите

Рентата остава най-прекият източник на доход за собствениците. Нейното ниво обаче е тясно свързано с резултатите в земеделието.

Кампанията по отдаване за 2024–2025 г. премина без съществени промени в цените. Причината – силната реколта при есенните култури, най-вече пшеницата, която достигна рекордни обеми.

"България имаше рекорд в реколтата от пшеница за последните 25 години - 7.6 млн. тона, добри добиви на рапица и ечемик. Поради тази причина рентите се запазват като тези през миналата година", каза той. 

Този резултат компенсира по-слабите представяния при пролетните култури като слънчоглед и царевица, които се материализираха по-късно и не оказаха влияние върху договорените ренти.

Перспективата за следващата кампания остава за запазване на нивата. Добрата влагозапасеност на почвата и нормалното развитие на зимните култури дават основания за умерен оптимизъм, макар че фактори като цените на горивата и торовете продължават да оказват натиск върху разходите на производителите.

Най-евтината в Европа ли е българската земеделска земя? 

За последните 10 години цената на земеделската земя се покачва от 363 евро на декар на 868 евро на декар - 2.4 пъти увеличение. 

"За мен българската земя, и от сантиментална и финансова гледна точка, никога не е била евтина. Пустеещите ниви, които ги имаше в началото на 2000 година, се обработиха изцяло и по информация на Министерството на земеделието, обработваемата земя в България днес е 35 млн. декара и това е константа. Тоест това води до стабилност на цените на земята", каза той.

По негови думи има и страни с по-евтина земеделска земя като Румъния. Експертът каза, че цената на земята в България не може да се сравнява с цената на земята в Нидерландия, където гледат култури с много висока добавена стойност. В България се отглеждат предимно зърнени култури, които не са чак толкова скъпи. 

Спорът за договорите

Една от линиите на напрежение в сектора е свързана с продължителността на договорите за ползване.

На практика пазарът се е ориентирал към едногодишни договори – те дават гъвкавост и възможност за реакция при некоректен ползвател. Дългосрочните аренди, макар и по-удобни от административна гледна точка, носят риск, който трудно може да бъде управляван.

Причината е проста: при неизпълнение прекратяването на дългосрочен договор минава през съдебна процедура, която може да отнеме години.

На този фон идеите за административно въвеждане на минимален срок – например 7 години – срещат категорична съпротива в бранша. Аргументът е, че подобна мярка би ограничила правото на собственост и би увеличила риска за малките притежатели на земя.

Според експерта е задължително собствениците да имат нотариален акт, удостоверение за наследници, данъчна оценка и характеристика на имота, които доказват собствеността им. 

"Има професионални фирми за управление на земи с дълъг опит, наложили се на пазара. С тях могат да проверят колко струва земята", каза той. 'Не препоръчвам да се работи с фирми от залепени обяви по входовете или флайери."

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !