Ръка държи ключове във формата на къща пред знамето на Испания – символизира наемането и притежанието на имот в страната.
Новият закон за наемите в Испания дава повече права на наемателите — дори след изтичане на договора.

Тиха, но значима промяна току-що разтърси жилищния пазар в Испания — и ако живеете под наем или планирате да го направите там, трябва да знаете какво се случва.

Благодарение на обширна правна реформа, наемателите в Испания вече могат да останат в жилището си дори след като наемният договор изтече — и хазяите не могат да направят почти нищо, поне не веднага.

Правителството заявява, че целта е да се защитят уязвимите наематели в период на жилищна криза, особено в градове като Мадрид, Барселона и Валенсия, където наемите са достигнали рекордни нива. Но собствениците на имоти наричат това директна атака срещу правото на собственост и мнозина вече заплашват да изтеглят имотите си от пазара на дългосрочни наеми.

Какво се промени? И как това може да се отрази както на местните, така и на чужденците, които наемат в Испания?

Най-сериозната промяна е следната: наемателите вече имат законно право да останат в имота дори след изтичане на договора, ако той е подписан след 6 март 2019 г. Ако хазяинът е физическо лице, договорът се удължава автоматично до 5 години. Ако собственикът е фирма – до 7 години, освен ако от самото начало не е включена клауза за лично или семейно ползване на имота.

И това не е всичко. В случаи на уязвимост — безработица, заболяване, възрастни наематели или семейства с малки деца — съдия може да спре всяко принудително извеждане, дори и при неплатен наем. Групи за защита на наемателите приветстват това като необходима социална мярка. Хазяите обаче са бесни.

„Това лишава собствениците от контрол над собствените им имоти“, казва брокер от Мадрид. „Ако някой спре да плаща и се позове на това, че е "уязвим", може да остане с години.“

Притеснението? Хазяите ще се оттеглят от пазара на дългосрочни наеми, ще преминат към туристически наеми или ще продадат имотите си, което допълнително ще влоши и без това ограниченото предлагане на жилища в страната.

Обратната реакция: забавените изнасяния тревожат собствениците

Въпреки че целта на реформата е да балансира властта между наематели и хазяи, мнозина собственици смятат, че законът отива твърде далеч. Според тях вече е почти невъзможно да си върнат имота, дори след изтичане на договора или при неплатени наеми.

И рискът не е само юридически, а и финансов. Процедурите по извеждане на наемател може да бъдат замразени с месеци или дори години, ако наемателят се обяви за уязвим. Това е особено притеснително за хазяите на малки жилища, които разчитат на наемите за доходи.

Изправени пред тази несигурност, мнозина вече се оттеглят. Имоти, които досега са били използвани за стабилни дългосрочни наеми, се пренасочват към краткосрочни туристически наеми или се продават. Някои общности вече усещат ефекта — с осезаем спад в предлагането на наеми, което парадоксално води до още по-високи цени.

Нови правила, нови ограничения — и защо чужденците трябва да внимават

Освен правилата за изселване, реформата въвежда и други мерки за ограничаване на наемите и улесняване на наемателите:

  • Увеличенията на наемите вече са обвързани с националния индекс на инфлация (IPC).
  • Гаранционните депозити се ограничават до максимум два месечни наема.
  • Таксите за агенции за недвижими имоти трябва да се поемат от хазяина, ако имотът е собственост на фирма.
  • Данъкът върху договорите за наем на основно жилище е премахнат.

Още един важен момент: сега жителите на сгради могат да ограничат туристическите наеми като Airbnb само с 60% от гласовете. Досега беше нужно пълно единодушие — сериозна промяна, особено в туристически претоварени райони.

Какво означава това за чужденци, които наемат имот в Испания? Четете внимателно договорите си — особено дребния шрифт относно условията за подновяване и собствеността. Това, което днес изглежда като гъвкав наем, утре може да се окаже правен лабиринт.

Новият закон: защита за наемателите или наказание за собствениците?

Испанското правителство е категорично: реформата е насочена към стабилност на жилищния пазар и социална справедливост. Но критиците предупреждават, че може да изплаши собствениците и да задълбочи кризата, която уж трябва да реши.

В крайна сметка, става дума за крехък баланс. Ако защитиш прекалено много наемателите — собствениците ще се оттеглят. Ако защитиш прекалено много хазяите — уязвимите хора ще останат без дом.

Но едно е сигурно: правилата на играта на испанския пазар на наеми вече са променени — завинаги.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !