На пръв поглед сравнението между апартаменти и гаражи изглежда като сблъсък между два несъпоставими актива. Едните са основен жилищен продукт, другите – допълваща инфраструктура. Но именно разликата в цените между тях се оказва един от най-точните индикатори за това как функционира даден локален имотен пазар.

Данните към март 2026 г. на "Форос" показват ясно, че България няма единен пазар на недвижими имоти, а няколко паралелни модела, които се развиват с различна скорост и логика.

София: големи числа, но не и най-голямо изкривяване

София е лидер по абсолютна разлика – 873 евро/кв.м между апартаменти и гаражи. Това е очаквано за най-големия и най-ликвиден пазар в страната. По-интересното обаче е, че в процентно изражение столицата не е на първо място – разликата е 32.3%.

На първо място, силното търсене на жилища от крайни купувачи и инвеститори, изпреварва темпа на предлагане, което води до по-бързо покачване на цените на апартаментите. В същото време, при гаражите и паркоместата в сролицата често има по-голяма гъвкавост на предлагането, включително подземни паркинги в новото строителство, което задържа ръста им. 

Причината за поскъпването на гаражите е комбинация от хроничен недостиг на паркоместа в централните райони и устойчиво търсене от купувачи, които мислят дългосрочно.

Бургас: парадоксът на най-голямата процентна разлика

С 46.2% разлика Бургас е безспорният лидер по „разтворена ножица“. Това означава, че гаражите там са значително по-достъпни спрямо жилищата.

Причината не е в слабост на пазара, а точно обратното – в неговата динамика.

През последната година Бургас е сред най-активните градове по ново строителство. Увеличеното предлагане на жилища охлажда ценовия ръст, но същевременно инвеститорите често използват гаражите като инструмент за пакетни продажби или като допълнителен стимул за купувачите.

Към това се добавя и урбанистичният фактор – голяма част от новото строителство е извън централните зони, където натискът върху паркирането е по-нисък.

Пловдив, Русе, Плевен: балансираните пазари

В тези градове разликите са значително по-малки: Пловдив – 14.5%, Русе – 16.2%, Плевен – едва 8.6%.

Тук вече говорим за различен тип пазарна логика.

Гаражът не е „екстра“, а част от базовия имотен пакет. В по-малките и средни градове зависимостта от личен транспорт е по-висока, а алтернативите – ограничени. Това автоматично повишава значението на паркоместата в общата стойност на имота.

Плевен е показателен пример – почти пълен баланс между двата сегмента. Това е пазар без сериозни изкривявания, но и без силен инвестиционен натиск.

Разликата в ценатра между кв.м апартамент и гараж в различните градове

  1. Бургас - 799 евро/кв.м (46.2%)
  2. София - 873 евро/кв.м (32.3%)
  3. Варна - 519 евро/кв.м (26.4%)
  4. Велико Търново - 374 евро/кв.м (25.2%)
  5. Стара Загора - 334 евро/кв.м (25.1%)
  6. Перник - 278 евро/кв.м (19.5%)
  7. Пловдив - 232 евро/кв.м (14.5%)
  8. Русе - 232 евро/кв.м (16.2%)
  9. Габрово - 173 евро/кв.м (16.0%)
  10. Плевен - 115 евро/кв.м (8.6%)

Междинната група: баланс между два модела

Варна, Велико Търново и Стара Загора попадат в т.нар. „средна зона“ с разлики около 25%.

Тези пазари съчетават два типа търсене: инвестиционно (особено във Варна), потребителско (локални купувачи)

Резултатът е умерен ценови спред – нито толкова разтворен като в Бургас, нито толкова свит като в Плевен.

Какво всъщност показват тези разлики?

Зад сухите проценти стоят четири ключови фактора, които оформят пазара:

1. Типът търсене

Когато пазарът е доминиран от инвеститори, апартаментите поскъпват по-бързо. Гаражите изостават.

2. Натискът върху паркирането

В градове с ограничена инфраструктура за паркиране, стойността на гаражите се доближава до тази на жилищата.

3. Новото строителство

Големите проекти с подземни паркинги увеличават предлагането и „охлаждат“ цените на гаражите.

4. Градската структура

Централизираните градове с гъсто застрояване генерират по-висока стойност на паркоместата.

На пръв поглед по-голямата разлика между апартаменти и гаражи може да изглежда като възможност. Но реалността е по-сложна.

Пазар като този в Бургас предлага по-евтин вход на купувачите при гаражите, но и по-голяма несигурност в дългосрочната доходност. Обратно – в София и Пловдив по-малкият процентен спред често означава по-зрял и предвидим пазар.

Новините на Darik Business Review във Facebook , Instagram , LinkedIn и Twitter !